2026年の住宅ローン控除見直しで、中古住宅市場はどう変わるのか？

2026年度の税制改正大綱では、住宅ローン控除の延長とあわせて、中古住宅への支援を厚くする方向性が示されました。
とくに注目したいのは、これまで新築に比べて見劣りしやすかった既存住宅（中古住宅）の条件が見直され、省エネ性能の高い物件を中心に、借入限度額や控除期間が拡充される点です。国土交通省は、この見直しの背景として、カーボンニュートラルへの対応に加え、世帯構成の変化を踏まえた「幅広い住まいの選択肢」の提供を挙げています。
つまり今回の改正は、単なる税優遇の延長ではなく、「新築一辺倒ではない住宅取得」を後押しする政策として位置づけられていると見るべきでしょう。

オーナーの立場から見ると、この動きは売買市場の温度感に直結します。新築価格の高止まりが続くなか、一定の性能を備えた中古住宅は、価格面の現実性と税制メリットの両方を備えた選択肢として、これまで以上に比較対象に入りやすくなります。
これまで「築年数があると住宅ローン控除が弱い」「面積条件が合わず候補から外れる」といった理由で敬遠されていた物件でも、条件次第では見直される可能性が高まります。
売却を検討するオーナーにとっては、自身の保有物件がこの新しい比較軸の中でどう見られるのかを、早めに把握しておくことが大切です。

中古住宅の支援拡充で、何が変わるのか

今回の見直しで大きいのは、既存住宅のうち省エネ性能の高い住宅について、借入限度額の引上げと控除期間13年への拡充が示されている点です。

国土交通省の資料では、2026年以降に入居する場合、認定長期優良住宅・低炭素住宅の既存住宅は3,500万円（子育て世帯等は4,500万円）×13年、ZEH水準省エネ住宅の既存住宅も3,500万円（子育て世帯等は4,500万円）×13年とされています。
現行制度では、既存住宅は新築より借入限度額が低く、控除期間も10年が中心でしたから、中古住宅の見え方を変えうる改正といえます。
あわせて、床面積要件の緩和も実務上は見逃せません。国土交通省は、既存住宅にも40㎡以上への緩和措置を適用すると案内しています。

ただし、合計所得金額1,000万円超の方や、子育て世帯・若者夫婦世帯向けの上乗せ措置を使う場合は、50㎡以上が必要とされています。都心部のコンパクトマンションや、投資用に近いイメージを持たれやすい小ぶりな住戸でも、実需として検討しやすくなる一方、所得条件や特例の選び方によって適用可否が変わるため、販売現場でも丁寧な説明が求められるでしょう。

さらに、2028年以降は省エネ基準適合住宅や立地要件にも変化が予定されています。
国交省資料では、2028年以降に建築確認を受ける省エネ基準適合住宅の新築は原則として住宅ローン控除の対象外とされる方向が示され、2028年以降入居分の新築住宅については、土砂災害等の災害レッドゾーンに立地するものは対象外とする方針も示されています。
一方で、既存住宅やリフォームはこの立地要件の対象外と整理されています。
こうした流れを見ると、今後は「新築であれば有利」という時代から、「性能と条件が整った中古住宅も十分に選ばれる」市場へ、後押しが入ると考えられます。

オーナーが意識したいのは、「築年数」より「説明できる価値」

この改正が市場に与える影響は、単に購入希望者の税負担が軽くなることだけではありません。売り出し中、あるいは将来的な売却を視野に入れているオーナーにとって重要なのは、買主が比較するポイントが変わることです。
これからは築年数そのものだけでなく、省エネ性能を証明できるか、住宅ローン控除の対象になり得るか、40㎡台でも条件に合うかといった点が、物件選びの判断材料としてより強く意識されるはずです。
つまり、同じ中古住宅でも、税制上のメリットを説明しやすい物件と、そうでない物件で、見え方に差がつく可能性があります。

特に区分マンションのオーナーであれば、専有面積だけでなく、建物全体の性能資料、過去の修繕履歴、管理状態、必要書類の有無なども含めて、買主に安心材料を示せるかが重要になります。
住宅ローン控除は、最終的には買主側の所得や家族構成、入居時期などにも左右されますが、「この物件は制度の土俵に乗りやすい」と伝えられるだけでも、反響の質は変わりやすくなります。
販売図面や募集資料でも、単に立地や価格を訴求するだけでなく、性能・条件・適用可能性の整理ができている物件ほど、比較検討の初期段階で残りやすくなるでしょう。

また、今回の大綱では住宅ローン控除以外にも、子育て支援の文脈で資産形成支援が盛り込まれています。財務省・金融庁の資料では、2027年からNISAのつみたて投資枠について、0～17歳へ対象年齢を広げる方向が示されており、年間投資枠60万円、非課税保有限度額600万円とされています。
住宅そのものの制度ではありませんが、子育て世帯の家計設計を考えるうえで、住宅取得と資産形成を並行して考える動きが今後強まる可能性があります。
ファミリー向け物件を扱うオーナーや事業者にとっては、住まい選びが単独の判断ではなく、教育費や将来資金まで含めた総合的な家計設計の中で行われる、という前提を持っておくとよいでしょう。

制度を追い風にするために、今のうちに確認しておきたいこと

借入限度額が拡充されても、すべての中古住宅が一律に有利になるわけではなく、あくまで省エネ性能や面積、所得要件などを満たすことが前提です。
とくに40㎡以上50㎡未満の住戸は、対象拡大の恩恵がある一方で、所得1,000万円超の方や、子育て世帯等の上乗せ措置を利用する方は50㎡以上が必要になるため、「この買主には使えるが、別の買主には使えない」というケースが起こり得ます。

そのため、制度の名称だけを前面に出すのではなく、「どの条件なら可能性があるのか」を整理して伝える姿勢が大切です。
2026年以降の中古住宅市場では、価格だけで勝負する時代から、性能・条件・説明力を含めた総合力がより問われるようになるでしょう。

今回の住宅ローン控除の拡充を実際の成約につなげられるかどうかは、物件そのものの質に加え、制度を踏まえた見せ方と準備にかかっています。
売却予定の物件をお持ちのオーナーほど、今のうちに面積、性能、必要書類、管理状況を見直し、「どの買主層に響く物件か」を具体的に整理しておくことが、今後の大きな差につながっていくはずです。