賃貸管理会社の選び方：大手vs中小！メリットとデメリット比較

賃貸物件の管理業務は業務範囲も広く、複雑な手続きも多いため、オーナー様が全て管理するのは大変です。
賃貸管理を任せたくても、管理会社が多すぎてどこにすれば良いか分からないオーナー様も多いのではないでしょうか。
本記事では、大手管理会社と中小管理会社のメリットとデメリットを説明し、その違いを明らかにした上で、管理会社を選ぶ時に気を付けるべきポイントについても解説します。

大手賃貸管理会社の特徴

大手管理会社のメリット

会社が安定している

大手の場合は会社の経営が安定していることが多く、突然会社がつぶれて管理契約解除をされるようなリスクは低いです。
ただ、事業撤退をするなどのリスクはあるので、大手管理会社に任せる前は、必ず関連ニュースなどをチェックするようにしましょう。

集客力がある

大手の賃貸管理会社だと、全国チェーンの賃貸仲介会社も経営しているところが多いです。 それだけでなく、入居者側からも大手だと一定の信頼を得ているため、集客力が高い傾向があります。
ただし、地域密着型の中小管理会社の場合でも、ウェブなどを使ってしっかり集客を行っている、地域で有名な管理会社で仲介事業もしているなど、集客に力を入れている会社もあります。
事前にホームぺージをチェックしたり、どのように集客をしているのか確認すると良いでしょう。

大手管理会社のデメリット

入居者との関係性が薄い

大手管理会社の場合、入居者との関係性が比較的薄くなってしまいます。
なぜなら、入居者と関わる退去立ち合い、消防設備点検などの場面でほとんどアウトソーシングをしているからです。 入居者との関係性が遠いと、問題を発見し改善が遅くなるなどの課題が残ります。

管理手数料が比較的に高い

大手の手数料は賃料の5〜10％。中小の管理会社の3〜5％に比べると、かなり割高です。
その分、しっかりしたサポートが受けられるかどうか、オプション料金についても見落としがないか、確認しましょう。
また、賃料自体が高額の場合はその分管理手数料も高くなってしまうので、まずは大手だけでなく、中小管理会社との料金比較をすることをおすすめします。

対応に時間がかかる

組織として大きい分、スピード感はどうしても遅くなっていまいます。
いろいろな部署や上長・関連会社とのやり取りに時間がかかるので、全体的に対応が遅いというデメリットがあります。

中小賃貸管理会社の特徴

中小(地域密着型)賃貸管理会社のメリット

フットワークが軽く、対応が早い

中小管理会社は規模が小さく、フットワークが軽いです。
大手だとルールやマニュアルに沿って仕事をしなければならず、柔軟性に欠ける部分がありますが、中小は小回りが利く、柔軟性のある対応が出来る、という点でもメリットがあります。
また、その地域の関係業者との良好な関係を築きやすいので、何かあった時すぐに対応してもらうことができます。

入居者との距離が近い

多くの地域密着型の管理会社は入居者が住んでいる物件に近い場所に位置しているので、何かあった時に入居者も声をかけやすいです。
さらに、入居前の鍵渡し・消防設備点検・退去立会いの際に直接行く管理会社も多いので、入居者と直接かかわる頻度が高く、関係性を築きやすいのも特徴です。
このように入居者の関係性を築くことで、普段から住み心地についてヒアリングしたり、トラブルについてもすぐに対応できるようになるので、長期入居にもつながりやすくなります。

管理手数料が割安

中小管理会社の管理手数料は3〜5％位です。賃貸管理にかける労力や時間を考えると、非常にコスパが良いと言えるでしょう。
ただし、大手に比べると割安ですが、気を付けなければいけないのは「オプション料金」です。
最低限の管理だと３％で足りても、追加でオプションを付けると想定していたよりも高くなってしまう可能性があります。
納得して管理を任せられるように、基本料金にどのようなサービスが含まれているかきちんと確認をしましょう。

中小(地域密着型)賃貸管理会社のデメリット

担当者によってサービスにバラつきがある

マニュアルや仕組みが完全に出来上がってない場所が多いので、担当が複数いる場合や、退職や移動などで担当者が変わった場合、同じようなサービスの質を保つ事が難しいのも事実です。
もちろん、大手に比べると移動は少ないので可能性は低いですが、このようなデメリットが存在していることを覚えておきましょう。

人手不足になりやすい

大手に比べ中小企業は慢性的な人手不足に悩まされています。
多忙なゆえに業務に支障が出ることもあるので、十分な人員がいるかを事前に把握するようにしましょう。
また、管理担当者自体は少なくても、近年は業務効率化のためのツールを取り入れている会社も多いので、総合的に判断する必要があります。

不動産業界全体の情報が入りにくい

全国展開している大手に比べると、最新の不動産の動向や新しいやり方にやや遅れている面も見られます。
地元の昔ながらの管理会社だと、この傾向はさらに強まり、アナログなやり方にこだわる恐れもあります。

賃貸管理会社を選ぶ時、気を付けるポイント

空室対策をしっかりしてくれる会社なのか

管理会社の仕事の中には、「入居者の募集」があります。
この基本的な事をしっかりしているかどうかが大事ですが、良い管理会社は物件を預かると入居者の早期募集のために様々な手を打ちます。
例えば、近隣の仲介業者に物件の営業をする、綺麗な写真を撮って、図面を作成し共有する、レインズなどの業者間サイトに物件情報を載せるだけでなく、SUUMOやHOME’Sなど一般向けのサイトにも物件情報を載せているかどうかなど、さまざまな施策を取ります。
さらに、空室対策をしっかりしているかどうかを見極めるためにも、現在の空室率や、空室期間の平均などを提示してもらうようにしましょう。
一部の管理会社はオーナー様に営業にいっては「任せてください」といって、レインズだけに登録をして、他のサイトには募集すらしないところもあります。それでは空室が埋まる訳がないので、ずっと放置されてしまうケースも。そのためにも、しっかり空室対策をしている管理会社なのかを確認する必要があるのです。

ちゃんと連絡と報告をしてくれるのか

トラブル時は早めの連絡と報告が早期解決につながり、被害を最小限に抑えることができます。
いざトラブルになってからだと、対応に追われる可能性があるので、トラブル時の連絡については事前に決めておくと良いでしょう。
また、専任媒介の場合、管理会社はオーナー様に業務・募集状況について2週間に一回以上、報告する義務があります。 報告は必ずしも書面である必要はなく、メールや口頭でも構いません。
中には、一般媒介だとしてもこまめに連絡をくれるような誠実な管理会社もあります。
このように、連絡の頻度は、物件に対して真摯に向き合ってくれるかどうかを見極めるポイントにもなるので、連絡と報告についても確認することをおすすめします。

家賃回収率は高いのか

稼働率も大事ですが、その家賃をきちんと回収できているかどうかも気を付けるポイントです。
ほとんどの管理会社は入居時保証会社に加入してもらうことを条件にしているため、大きな影響はありませんが、念のために確認しておきましょう。
また、滞納者への早期アプローチを行っているか、家賃回収代行サービスに加入しているかも、チェックポイントです。

社内で入居審査をしているか

物件の申込が入ると、「この人に部屋を貸しても問題がないか」確認するために、保証会社に入居審査をお願いするのが一般的です。
そこで、保証会社だけ審査するのではなく、オーナー様、管理会社内でも審査をする場合があります。
保証会社ごとに審査基準が違うので、それだけでは不安というオーナー様もいらっしゃると思いますが、管理会社独自の審査基準でしっかり審査をすることで、より安心して部屋を貸すことができます。
管理会社に任せる前は、社内審査を行っているか、その審査の基準は何なのか、聞いてみると良いでしょう。

目黒区・渋谷区・世田谷区の賃貸管理ならウィル・ビーにお任せください