将来性のある投資用物件とは

昨今、不動産投資が安全資産として注目されていますが、不動産であればなんでも良いというわけではありません。
当社は、賃貸管理や賃貸物件をお客様へご紹介する店舗を３拠点もっています。その強みを最大限にいかし、常に人気がある物件のニーズだけでなく、年々と移り変わるお部屋探しのニーズまでもつかみ取ることを実現しています。
そんな当社から、本当の意味での安心資産といえる物件の選び方をご紹介させて頂きます。

1.「駅近」は本当に安全なのか

不動産投資を始める方は、まずセミナーに参加したり、動画を見ることで情報や知識を収集するのではないでしょうか？
そのようなセミナーや動画の中には、「駅から近いこと」を絶対条件として説明するものが多く含まれています。
もちろん、駅近であることをお部屋を借りる際の最優先条件にされるお客様は多いです。 しかし近年では、コロナ禍の影響による働き方の変化に伴い、「リモートワーク」という新たなライフスタイルが多く見受けられるようになりました。
そのため、駅から近くとも「スペース」が確保されていない狭小のお部屋については、お部屋探しのニーズからそっぽを向かれる傾向になっています。

当社でも居室スペースが６畳を確保出来ないお部屋は、単身用であってもお客様付けに大変苦戦しています。 そのため、一概に駅近だから良いという理論には「物件にもよる」という前提条件が付きます。
これを逆手に取れば、多少駅から離れた物件でも、居住性が高い（広さに余裕があり、必要な設備や共用設備の整っている）物件であれば、将来性があるという見方が出来ます。
実際に当社でも、駅から10～15分以上の物件だとしても、広さがあるものは今までより空室期間が短縮しているという実例があります。

2.後の人口減少を捉えた不動産か

それでは、どのような物件を投資用不動産として購入するのがいいのでしょうか？
2030年には、渋谷のスクランブル交差点を歩く人々の1/3が60歳以上となるといわれています。
このように、現状想像できない程の高齢化が進むと言われている昨今、この先単身者用の物件の需要が減少することは、不動産業に携わっていない方でも容易に想像がつくのではないでしょうか。
しかし、この流れに逆行するように、ここ数年で当社の周辺でも、狭小（14～16㎡の1Ｒ）で構成されたＲＣの1棟マンションや木造のアパートが軒並み建築されている様子が見受けられます。
当然、お部屋を小さくすればするほど収益性が高まりますので、表面的には安定資産に思えます。

しかし、収益性と引き換えに空室リスクは非常に高まります。もちろん都心への一極集中という時流もありますが、60歳を過ぎて4.5畳の1Ｒにお住まいになるのは、ミニマリストの方々でも手狭感を感じるのではないでしょうか。
「1.「駅近」は本当に安全なのか」でお話をしたとおり、リモートを基本とした業務形態が増えた今、住まいに一定の広さを求めることは火を見るよりも明らかです。

上記のようなことから、10年、20年先を見越して1棟マンションやアパートのて購入を検討する際は、1ＬＤＫや2ＤＫの間取りが設けられている物件、また1Ｒ、1Ｋのお部屋であっても、最低でも20㎡以上の専有面積がある物件が最適であると言えます。

3.リノベーションされた区分所有マンションはありか

では、不動産投資としてリノベーションされた区分所有マンションを選ぶのはありなのでしょうか？
そもそもリノベーション（又はフルリノベーション）工事がされた区分マンションの多くは、築年数がある一定を経過した物件です。
それらの物件は、比較的安い価格で高い賃料を見込めるという点で魅力的です。しかし賃借人様の入居後に思いもよらないトラブルが発生することがあります。
例えば、階下漏水の被害を受けるあるいは被害者となる、といったものです。これは、所有しているお部屋以外は新築当初からリフォーム工事がされていないため、スラブを貫通した配水管の劣化などから発生してしまうトラブルです。

その他にも共用設備の不具合により通常生活に支障をきたすなど、購入当初は想定もしていないリスクが発生する可能性があります。
また築年数が古い分、大規模修繕等の兼合いで様々な箇所工事が必要となり、当初の修繕積立金よりも毎月の収入が目減りする等のリスクがあります。
これらの理由から、リノベ―ションされたマンションの投資はあらゆるリスクを想定するとハイリスク、ハイリターンの資産だと言えます。
そのため、中古投資マンションを購入する場合、将来的な売却を視野に入れるのであれば、築年数が15～20年以内のマンションを購入する事が好ましいと言えます。

まとめ

このように不動産は安全資産といえど、リスクを十分に理解をした上で購入することをおすすめします。
現在の売買市況では売手市況が続いており、価格が高騰したり、高値を維持する傾向にあります。だからこそ、安い買い物ではない分これはお買い得な価格だ！とすぐに飛びつくのではなく、冷静にどのようなリスクがあるかを十分に調査して下さい。
当社はお客様目線の「賃貸（お部屋探し）」情報を多数持っておりますので、不動産投資物件を購入される方は是非お気軽に当社へご相談下さい。