2022年の不動産問題 「生産緑地問題」 とは？

不動産市況については、オリンピック開催後の不動産相場変動予測に続いて、生産緑地法の期限がくる2022年に大きく相場が変動するのではないか、と予測されています。
今回は、この生産緑地法と不動産相場の関連についてお話しします。

1.生産緑地法とは？

生産緑地法とは、かんたんに説明すると「農地および緑地として土地を維持・保全するかわりに、最低30年間は税制優遇が受けられる」制度です。
「生産緑地」とは、良好な都市環境の形成を図るために、都市計画法により「生産緑地地区」として指定された市街化区域内の農地のことを指します。 この制度の制定当時、人口の増加により一部の都市で都市化が急激に進み、緑地が宅地へと転用されることが増えていました。 そこで、市街化区域内農地の緑地としての機能を生かして、計画的に農地を保全していこうとする試みが始まりました。
この指定を受けることで、本来、宅地と同じくらいの固定資産税や相続税が課税されるはずの土地でも、農地および緑地として維持・保全するかわりに最低30年間は税制で優遇が受けられるという仕組みになっています。

2.生産緑地法の期限と、不動産市況への影響

もともと「長期営農継続農地制度」という、面積が一定以上あり10年間農業を継続することが可能と認められた農地に対して、固定資産税の課税を猶予する制度がありました。
しかし、税金面で優遇を受けるために「偽造農地」を持つなどといった問題が発生し、1992年に新たに①で説明した生産緑地法が制定されました。

生産緑地法は1992年の制定時に期間を30年間と定めたため、ほとんどの土地は今年、2022年に期限を迎えます。
そうなると、高い固定資産税や相続税が課せられる前に、土地を手放してしまおう・・・と考える所有者が多く出てくるのではないかと考えられています。
このことで大量の売地が市況に放出され、全体の価格相場が下がる可能性があると言われています。 2021年のトレンドは「需要と供給のバランスが悪く、在庫減少から価格高騰」でしたが、生産緑地地区であった土地の急な開放により、宅地転用され在庫が増える事と連動して、物件の価格が下がっていくというという流れが十分に予想されます。

3.本当に大きな影響を与えるのか？

生産緑地地区に指定されているエリアを見ると、成約単価・販売単価ともに上位となる都心の人気エリアには該当しない場所がほとんどです。
人気のエリア内で指定されている地区は目黒区のほんの一部と世田谷区で、それ以外によく言われる都心6区（千代田区、中央区、渋谷区、港区、新宿区、文京区）には該当の地区は存在しておりません。 このことから、頻繁に不動産取引され、かつ、価格も上昇しているエリアにはこの問題はあまり影響しないと言えるでしょう。
平成29年には生産緑地法が一部改訂され、地区指定に必要な最低面積が減らされるなど条件が一部緩和されました。
また、生産緑地に指定されてから30年が経過すると市区町村に買取りの申し出をすることができるのですが、財政難などの理由で実際に買い取りがなされた実績はほとんどありません。
そこで、平成30年に「特定生産緑地制度」が施行され、特定生産緑地に指定されると買取り申し出の期限を10年先送りできることになりました。先送りされた場合は固定資産税の減免など免税措置を引き続き受けることができます。

以上のことなどから、当面の間は問題視されている「2022年に大きく相場が変動するのではないか」という状況には、都心においては至らないということが予想されます。