2024-01-12

内見時に確認したい、「管理状況」とチェックポイント

賃貸物件探しでは、内見などを利用して、物件の設備や周辺環境を事前に確認することが欠かせません。しかし、長い期間賃貸物件で生活することを考えると、「入居後の物件管理に心配な点がないか」についても目を向けたいところです。
そこで今回は、賃貸物件の管理状況という視点から、物件契約前にチェックしたいポイントをご紹介します。

管理会社にはどんな役割がある？

賃貸物件の管理やメンテナンスなどについては、貸主が費用を払って不動産管理会社（以下、管理会社）に任せるのが一般的です。
仲介会社と管理会社は混同されがちですが、仲介会社が貸主から依頼を受けて物件を紹介するのに対し、管理会社は物件のオーナーと入居者のための住環境を整えるのが主な役割です。中には、これらの仲介業務と管理業務を一つの会社が担当しているケースもあります。つまり、入居後の快適な住環境を確保するためには、物件管理を行う会社がきちんとした対応をとってくれるかということが重要になります。
気に入った物件の管理状況に問題がないかをチェックするために、管理会社の具体的な役割を知っておきましょう。不動産管理会社の業務は、大きく分けると、次の「賃貸管理」と「建物管理」の2種類があります。

賃貸管理

家賃集金や滞納者への督促
クレームへの対応
修繕の手配
退去時の立会い、精算など

毎月の家賃集金や滞納が発生した場合の督促をはじめ、騒音やゴミ出しのルールに関するクレームなどに対応します。クレーム対応には、入居者同士のトラブル対応も含まれます。また、退去時の立会いや退去後の壁紙・フローリングなどの修繕工事の手配も賃貸管理業務の一つです。

建物管理

建物や設備のメンテナンス
清掃
修繕計画の策定

メンテナンスでは、外壁やエントランス・廊下などの共用部分、駐車場などの点検や簡易的な修繕を行います。加えて、法律で定められた消防用設備や浄化槽の点検・保守業務など、設備面のメンテナンスも欠かせません。日常的なメンテナンスは、快適で安全な住環境の整備において、特に重要な業務です。
このほかにも、共用部分の整理や清掃、物件のリフォームなどを策定することも建物管理業務の対象です。
なお、物件のオーナーは、上記の管理業務をどこまで管理会社に任せるかを選択することができます。「賃貸管理」と「建物管理」をそれぞれ別の管理会社に委託することも可能です。

内見などの物件見学時にチェックしたいポイント

物件管理には上記のような種類があり、入居者の安全で快適な生活を支える役割を担っていることが分かりました。しかし残念ながら、中には管理状況があまり良くない物件も存在します。
それでは、気になる物件の管理状況の良し悪しを見極めるためには、具体的にどうしたらいいのでしょうか。
ここでは、内見などを通じて現地へ足を運ぶ際に、自分の目でチェックしておきたいポイントをご紹介します。

共用部分などの整理状況

使用頻度が高い共用部分は、小まめな整理や清掃が必要になるため、管理状況を見極めやすいポイントです。
具体的には、ゴミ捨て場が分別され、収集日以外にゴミが出されていないか、ニオイは気にならないかなどを確認しましょう。また、駐輪場の自転車やバイクなどがきちんと整理されているかも見ておくと安心です。
ゴミ置き場や駐輪場の状態が良くない原因としては、入居者のマナーの問題や、それに対する対応・管理が行き届いていないことなどが考えられるでしょう。
このほか、空き部屋の郵便ポストがグチャグチャで整理されていなかったり、掲示板の掲示物が整理されていなかったりする場合も、管理状況が不十分な可能性があります。

清掃やメンテナンスの状況

物件は年数が経つにつれて劣化しますが、清掃や点検・修繕といった適切なメンテナンス管理を行うことで、より長い期間快適に過ごすことができます。
例えば、賃貸マンションの通路の隅や、玄関前などにある共用排水溝にゴミがたまっていないかもチェックしやすいポイントです。また、必要に応じて壁面の修繕などが行われているかなど、外観の様子をチェックすることも管理状況を判断する材料になるでしょう。

防犯対策の実施状況

見落としがちかもしれませんが、建物の構造上、外部から侵入しやすい経路がある場合の対策状況についても要チェックです。特に、女性の一人暮らしの方は、安全面を最重要視する方が多いのではないでしょうか。
メインの通路以外にも侵入しやすい経路がある場合に、侵入防止柵を設置するなど、安全管理の視点からも対策がとられているかを確認しましょう。

物件見学以外で管理状況を見極める方法

賃貸物件の管理状況の良し悪しは物件の状態に表れるため、見学時に判断できることがほとんどです。
しかし、目では判断できない場合や、見学してみて気になる点が出てくる場合もあるでしょう。
そんな時は、賃貸借契約を仲介する不動産会社に疑問点を聞いてみるのも一つの方法です。仲介と管理業務の両方を担っている会社の場合は、よりスムーズに回答をもらえる可能性が高いでしょう。そのほかにも、特に地元密着型の仲介会社は、オーナーとのつながりがあり、管理状況などの事情を把握している場合があります。
なるべく入居前に疑問を解消し、安心できる管理状況なのかを見極めることが大切です。
令和3年6月には「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行され、200戸以上の賃貸住宅を管理する事業者に、国への登録が義務付けられました。こうした法律強化は、一部の不良業者による「家主や入居者間のトラブル増加」が一因とも言われています。このような現状を理解し、賃貸物件探しに管理状況という視点を取り入れることが大切です。