売買契約書および特約について解説します

物件購入希望者から申し込みが入ったら、次のステップとして売買契約を締結し、売主様・買主様の「売りたい」「買いたい」という意思表示を書面に残していきます。
売買契約書では、土地・建物および取引に関連することが多岐にわたって記載され、そのすべてを売主様と買主様は理解し、承諾したうえで、記名・押印にのぞむ必要があります。

売買契約書に記載されること

売買契約書には、代金の支払いの時期や方法、売買の対象になる物件の情報、引き渡しに関わるさまざまな取り決めや責任、契約にかかわる違約金や特約などたくさんのことが記載されていますが、すべて取引においては必要かつ重要な項目です。
それ以外にも、対象不動産の個別特性や、契約書面の条項を補足する内容、また契約書の条項と異なることが特約事項に記載されます。

特約事項に記載されること

売買契約書の約款条文はどのような売買契約でも基本的には固定となっており、種類はいくつかありますが、条文の内容を修正することは一般的ではありません。
そのため、対象の不動産の個別の特性や一般的な商慣習が約款条文と異なる部分が出てきた場合、特約事項で補足及び読み替えのための訂正分を記載します。

具体的な例

「売買契約書に記載されること」でもご説明したように、契約書記載項目の中に「融資利用の特約」があります。不動産取引では、資金の借り入れ（融資）をして物件を購入する方も多いですが、現金で購入される方もいらっしゃいます。
この場合は「融資利用の特約」に該当しないため、特約事項で「第〇〇条は適用しないものとする・削除するものとする」などの文言を特約事項に記載します。
このように、もとの条文と異なる部分を記載する場合と、たとえば現在賃貸で入居者がいる物件については、室内の設備状況が確認できないため「現在賃貸中の為、室内の設備状況の確認が取れず、設備の状況が不明等」という個別特性による相違点も「設備の引き渡し」項目として特約事項に記載されます。

契約書の読み合わせについて

契約書の読み合わせを行うとき「言葉が難しくてわからない」「契約条文が長すぎて読み上げに時間がかかる」というお言葉をよくいただきます。
長くむずかしい説明のために、集中力がきれてぐったりしてしまうお客様もたまにいらっしゃいます。もちろん不動産会社は、なるべくわかりやすく簡潔な説明を心がけます。
ですが、不動案の売買契約はとても高額な資産の取引のため、契約内容は売主様・買主様の双方にとってとても重要です。また、契約においてはあとから「聞いていなかった、知らなかった」ということは認められません。

さいごに

売主様・買主様は契約内容のすべてにおいて、理解して納得する必要があります。 そのため、契約内容はよく読み、わからないことは不動産会社が必ずていねいに説明しますので、なんでも質問するようにしましょう。
はじめて物件を売却するときなどは特に、はじめて聞く言葉がたくさん出てくると思います。 契約に挑む際は、できましたら体調も万全に、よく聞き耳をたてるというスタンスで臨まれることをおすすめいたします。