再建築不可物件とは？中古物件を購入する際の注意点をご紹介

最近、自分でリフォームをすれば、安い値段で自由なお部屋作りができる！という紹介や動画を目にしますよね。
もちろんその通りなのですが、どの物件も自由に作り替えてもOK、というわけではありません。
特に「再構築不可物件」は、安価で変えてリフォームも可能なため、一見するとお買い得物件に見えます。
再構築不可物件を購入するメリットももちろんありますが、しっかりデメリットも把握した上で判断しましょう！

再建築不可物件とは

「再構築不可物件」とは、現在建てられている建物を解体して更地にしても、新たに建物を建てられない土地のことです。
都市計画法で定められている「都市計画区域」と「準都市計画区域」にのみ存在します。

都市計画区域と準都市計画区域で建物を建てる場合、幅員4m以上である建築基準法上の道路に、建物の敷地が2m以上接していなければならないという建築基準法で定められた接道義務があります。
しかし、建築基準法できた昭和25年（1950年）、および都市計画法ができた昭和43年（1968年）より以前に建てられた建物は、この基準を満たせていない場合があります。
その場合、その建物がある土地は現在の基準では建物を建ててはいけない土地という扱いになるため、「今ある建物を壊してしまうと、（同じ場所に）再建築することができない物件」ということになります。これが「再建築不可物件」です。

再建築不可の例

• 建物の敷地が幅員4m未満の道路や、私道とのみ接している
• 建物の敷地が建築基準法上の道路と接しているが、接している幅が2m未満
• 建物の敷地が建築基準法上の道路と全く接していない

再建築不可物件のメリットとデメリット

メリット

建物の敷地が幅員4m未満の道路や、私道とのみ接している

同じ条件の近隣物件よりも、地価や物件の資産価値が安く設定されていることが多いです。

税金が安い

固定資産税評価額が低いため、固定資産税額が低く設定されています。
※固定資産税評価額…固定資産税の税額計算に使用する基準税額

デメリット

住宅ローンを組むことが困難

今ある建物が寿命を迎え、取り壊しせざるをえなくなったとき、その場所に新たに建物を建てることができないため、土地としての流通性がなくなってしまう＝担保価値がないと判断されるためです。

物件売却がむずかしい

前述のとおり住宅ローンの対象にならないので、非常に売りにくい物件となります。 購入資金を現金で支払える方は再建築不可物件でも購入できますが、かなり限られます。
また、上下水道の配管も隣地を経由しなければならない場合があるなど、近隣トラブルも懸念されます。

建て替えができない

再建築不可物件は建築基準法の接道義務を満たしていないため、物件の建て替えや増築・改築は行えません。
火事や地震が発生して建物部分が全壊した場合にも、再建築不可物件は再建築ができないため注意が必要です。

まとめ

このように、再建築不可物件は一般の方にはおすすめできない、かなりイレギュラーな物件です。
そのため、チラシや物件情報に「再建築不可」の表記がある場合は、なるべく避けるか、よくよく検討することをおすすめいたします。