金利上昇傾向でも売買価格は下がらない現状について

需給バランスが支える価格の安定性

東京の不動産価格が崩れにくい背景にあるのが需給バランスです。特に都心部では、供給が制約される構造が色濃く残っています。

限られた供給と継続する需要

東京の中心部では、新たに住宅を供給できる土地が限られています。再開発や建て替えによる供給はあるものの、エリア全体で見れば供給量が大きく増える構造ではありません。

その結果、「購入希望者は一定数存在する一方、売り出される物件は限られる」という状態が続いています。

• 都心部では新規供給の余地が小さい
• 人気エリアほど流通物件が少ない
• 需給の偏りが価格を下支えする

このギャップこそが、金利上昇といった外部要因があっても価格を押し下げにくい土台となっています。

貸主にとっての示唆

貸主の視点で見ると、売買価格が崩れにくい環境は資産価値が大きく崩れにくい環境といえます。

都心部では価格が急落しにくく、短期的な相場変動に振り回されにくいのが特徴です。
将来的な売却を見据えた場合でも、一定の需要が見込める点は売却を見据えた際の判断材料となります。

国内外の資金流入が需要を支える構造

海外投資家から見た相対的な割安感

円安の影響により、日本の不動産は海外投資家から見ると相対的に割安な資産として映ります。

その結果、東京の不動産は居住用にとどまらず、投資対象としても選ばれやすい状況が続いています。

• 為替の影響で取得コストが抑えられる
• 安定した都市インフラへの評価
• 長期保有を前提とした投資需要

こうした資金は、金利変動の影響だけでは需要が左右されにくいという特徴があり、市場全体の需要を下支えしています。

国内における資産防衛の動き

国内でも、物価上昇への備えとして不動産を保有する動きが見られます。現金の価値が目減りする局面では、実物資産へのシフトが起こりやすくなります。

こうした需要は用途を問わず市場に流入し、取引を下支えする要因となります。
貸主にとっても、この需要の厚みは賃貸市場の安定要因のひとつとして捉えることができます。

建築コスト上昇が価格下落を抑制する

新築価格が下がりにくい背景

建築資材の高騰や人件費の上昇により、新築物件の供給コストは高止まりしています。

この状況では販売価格を下げにくく、新築価格は一定水準を維持しやすい構造となっています。

• 資材費の上昇
• 人手不足による施工コスト増
• 工期長期化による費用増加

こうした要素が重なり、供給側の価格下限を押し上げています。

中古市場への影響

新築価格が高止まりすれば、中古物件も値崩れしにくくなります。

購入検討者は新築との価格差を見比べながら判断するため、中古市場にも一定の需要が残る構造です。
その結果、既存物件の評価が崩れにくい環境が維持されます。

金利上昇局面で貸主が取るべき視点

このような環境で重要になるのが、「金利だけで判断しない」という視点です。

価格ではなく需要構造を見る

現在の東京市場は、居住需要と投資需要が重なり合う構造にあります。

金利の上下だけで価格動向を読むのは難しく、需給バランスや資金の流れを踏まえた判断が不可欠です。
とりわけ、どの層がどの目的で購入しているのかという視点が重要になります。

賃貸経営への具体的な影響

売買価格が安定している局面では、賃貸需要にも一定の安定要因として作用します。都心部では人口流入を背景に、一定の需要が維持されています。
貸主として意識すべきポイントは以下の通りです。

• 市場の過度な悲観に引きずられない
• 物件価値を維持するための適切な投資を行う
• ターゲット層に合わせた運用の見直し

いかがでしたでしょうか？
不動産市場では「金利上昇＝価格下落」という見方が一般的ですが、2026年現在の東京市場では、供給不足や国内外からの資金流入、建築コスト上昇といった複数の要素が重なり、価格を下支えする状況が続いています。
とりわけ都心部では、需給バランスが崩れにくいことから、短期的な相場変動だけでは判断できない局面も増えています。
不動産を貸す側としては、金利動向だけに左右されるのではなく、エリア特性や市場全体の流れを踏まえながら、中長期的な視点で資産価値や賃貸需要を見極めていくことが重要です。
賃貸経営や不動産活用についてお悩みの際は、ぜひウィル・ビーまでお気軽にご相談ください。