2024-01-12

決済、引渡しに向けた準備

売買契約が成立したら、あとは売買代金の決済と引渡しを残すだけです。
売買契約から代金決済まで通常は1ヶ月〜長ければ3ヶ月ほど、場合に応じて猶予期間をもうけます。この期間内に、買主と売主はそれぞれ代金決済に向けて準備をしていきます。
この記事では、売主が決済、引渡しに向けて必要な準備について解説します。

公的なまたは第三者の協力が必要な手続き

引渡しに向けた準備には、引っ越し手続きなど自分だけでできる準備とそうではないものがあります。
公的な手続きや第三者の協力が必要な手続きは、早めにとりかからないとすぐに時間が経ってしまいます。以下の手続きは早めに準備を始めましょう。

登記に関する手続き
許認可が必要な手続き
第三者の協力が必要な手続き

1.登記に関する手続き

登記に関する手続きには、決済当日にできるものと準備期間が必要なものがあります。
売却する不動産の登記記録を確認して、必要な手続きはないか担当する不動産会社に相談しておきましょう。

決済と同時にできる登記

登記記録に記載されている住所や氏名が引越や婚姻・離婚によって変更になっている場合は、所有権移転登記の前提として現在の住所・氏名に合致させる登記が必要です。住民票や戸籍謄本と、登記記録と現在までが連続している証明書が必要になります。
決済当日にそろっていなければ決済ができなくなる恐れがあるため、あらかじめ揃っているか不動産会社か担当の司法書士に確認してもらいましょう。

準備期間が必要な登記

土地の地目（用途）変更や建物の種類（用途）が変わっている場合、建物を増改築している場合などに、土地の分筆・合筆（分けたりまとめたりすること）が必要な場合があります。所有者が亡くなっていて相続が発生している場合は、相続登記が必要です。
これらの登記は、現地の調査や相続人が確定できる戸籍謄本などの資料の取り寄せが必要なため、すぐにはできません。十分な余裕を持って準備をはじめましょう。

2.許認可が必要な手続き

不動産を売却するために役所・役場に届出をしたり、許認可を得たりする必要がある場合があります。
許認可を得るためには相当な日数が必要になることが多いため、早めに準備を始めましょう。

農地転用

登記地目が田・畑になっている場合、または固定資産税の課税地目が農地になっているときには、農業委員会の許可あるいは届出が必要です。必要な許可を得ていなければ、売買契約は効力を生じません。
登記地目が農地になっている場合には、農業委員会からの許可書または届出書を、所有権移転登記の申請書に添付する必要があります。

成年被後見人が所有している場合の裁判所の売却許可

成年被後見人の自宅を売却する場合は、家庭裁判所の許可が必要です。
後見人は成年被後見人について大きな代理権をもっていますが、成年被後見人の自宅を勝手に売却することはできませんので注意しましょう。売却許可がおりるまで、通常は約１ヶ月かかります。

3.第三者の協力が必要な手続き

売却するために第三者の協力が必要な場合とは、以下のような事例です。
必要な承諾などがないか、不動産会社と相談しながら準備を進めましょう。

借地上の建物を売却する場合の地主の許可

借地上の建物を売買することは、土地の借地権を譲渡することになるため、あらかじめ地主の承諾を得ておく必要があります。対象になるかどうか、事前に確認して把握しておきましょう。

境界の明示・境界確定

土地を売買するときには、売主は隣接する土地との境界を明示しなければなりません。境界が不明確な場合には、境界の確定が必要です。
隣接する土地の所有者が近くに住んでいればよいですが、遠い場所に住んでいる場合や所有者が亡くなり相続人が多数いるような場合には、立会の日程調整が難しいなどの理由から、境界の確認がなかなかうまく進まないことがあります。
境界の場所でもめているときには、なおさら時間がかかってしまい、決済までにうまくまとまらないことも考えられます。

金融機関からの抵当権抹消書類の準備

売却する不動産に抵当権が残ったままになっているケースがあります。これは、ローンを返済したものの、必要な手続きをしていないために起こることがあります。
住宅ローンを返済中であれば、遅くとも決済日には抵当権を抹消できるように手配をしておかなければなりません。
以下の記事に詳しく解説していますので、参考にしてください。

どうして繰上返済が必要なの？ローンの繰上返済をする理由・申込方法を解説