権利書を紛失してしまったら？対処法と手続きについて解説

売買代金の決済に向けて書類を準備していたら、権利書を紛失していることに気がつきました。
権利書がなくても買主への所有権移転登記はできるのか、心配になりますよね。
この記事では、権利書とは何かをおさらいして、権利書が紛失したときの手続きについて解説します。

権利書とは？

権利書とは、法務局に対して権利の登記や土地の合筆登記を申請した時に渡される登記済証または登記識別情報のことを言います。「権利書」という名前から、紛失したら権利がなくなるように思う方もいらっしゃいますが、そのようなことはありません。 権利書は、あくまでも法務局に登記を申請するときに、所有者であることを推定させる資料です。
所有者が不利になる所有権移転や担保設定などの登記を申請する時には、権利書と一緒に実印を押した書類と印鑑証明書が必要になるため、権利書が紛失しても実印や印鑑カードをきちんと保管してあればひとまず大丈夫です。
しかし、これらのものが一度に紛失・盗難にあうと危険なため、別々のところに保管しておきましょう。

登記済証とは

ひと昔前は、紙で登記申請を行い、完了すると登記済の印を押した書類が法務局から渡されていました。登記が済んだ証（あかし）なので、登記済証と呼ばれています。登記済証は、一件の申請ごとに1つ発行されます。そのため複数の土地や建物を一件で申請すると、複数の土地や建物が一つの権利書にまとめられることになります。
複数所有している土地のうち1つだけを売却するときも、他の土地や建物の権利書まで渡さなければならないため、所有者は不安を覚えることもありました。

登記識別情報とは

世の中のIT化の流れを受け、法務局でもオンライン化が進められています。 オンラインでの登記申請も可能になり、オンライン申請に対応するため権利書の発行も登記済ではなく識別情報に変更になりました。体的には、平成17年ごろから順次登記済証から登記識別情報通知書に変わっています。また、登記識別情報通知書の様式も変わっています。
登記識別情報の通知書は紙にのり付けがされていたり、折り返しされていたりと開封しなければ情報を読み取れないようになっています。

登記済証のように紙の権利書であれば、そのものを大事に保管していれば安心ですが、登記識別情報は記号・番号の「情報」のため通知書を持っていても安心できません。記号・番号が世の中に流出し、悪用されるおそれがあるためです。
法務局から交付された登記識別情報通知書は開封せずにおき、登記識別情報が漏れないように注意しましょう。

ただし、開封したからといって登記識別情報が無効になるわけではありません。 登記識別情報は一つの不動産かつ、一人ごとに発行されます。 一筆の土地を2人で所有（共有）している場合は2通の登記識別情報が発行されます。 このため、売却するときは該当の登記識別情報のみを渡せばよく、他の情報まで渡さなくてすむので安心です。

権利書の再発行はできない

権利書を紛失しても、再発行はできません。 再発行できないのは登記済証でも登記識別情報でも同じです。
権利書がなくなっても、所有権移転登記をするときは代替手続きをとれば買主への所有権移転登記は可能なため、安心してください。

権利書を紛失した場合の売却（所有権移転登記）手続き

権利書を紛失した際に買主への所有権移転登記をするとき、権利書の代替として以下の3つの方法があります。

1. 資格者の本人
2. 公証人の認証
3. 事前通知

1.資格者の本人確認

実際の登記申請を行う資格者代理人（司法書士または弁護士）が、売主の本人確認をした旨を登記申請の際に提出すれば、権利書がなくても登記ができます。
売買などの決済の場で本人確認ができ、その場で権利書の代替が進むのがメリットです。 ただし、司法書士は重い責任を負うことになるため、本人確認情報を提供する費用を支払うことになります。
報酬額はまちまちですが、一般的に3万円〜10万円ほど必要になります。

2.公証人の認証

公証人が本人確認をして委任状などに認証することで、権利書の代替が可能です。 費用は3,500円程度で済むため、資格者の本人確認よりも安くできます。
ただし、認証してもらう委任状が正確な内容でなければ、せっかく公証人に認証してもらっても登記に使えないため意味がありません。 事前に売買を担当する司法書士に内容を確認したうえで手続きを進めましょう。

3.事前通知

法務局に権利書がないまま登記申請を行う方法です。
法務局に権利書以外の書類を提出して所有権移転登記を申請すると、法務局から本人宛に確認のための通知が本人限定郵便の方法で発送されます。
間違いがなければ通知を受け取った所有者本人が法務局に返信し、期限内に回答があれば法務局は申請通りに登記をすすめます。

この手続きは、実際の売買の時には利用は難しいものです。理由は以下の通りです。

• 回答は2週間以内にすることになっていますが、何らかの理由で回答が間に合わなければ登記申請が却下されるため、このような心配があると買主が売買代金を支払いたがりません。
• 回答を預かるときに売買代金を支払うという方法もとれなくはありませんが、売主に住宅ローンの担保設定が残っているとこの方法はとれません。なぜなら、抵当権の抹消が所有権移転登記の後になってしまうからです。
• 登記申請をするときに登録免許税を納付しなければなりません。

一般的に、買主への所有権移転登記の登録免許税は買主が負担します。却下されるかも知れず、所有権移転登記ができないおそれがある登記申請で、買主に登録免許税を支払う理由を納得してもらうのは難しいでしょう。

権利書を紛失したときにしておくこと

権利書をなくしたことに気がついたら、権利書に使用したものとは違う印鑑で実印を再登録することをおすすめします。
実印・印鑑証明書・権利書がそろえば、所有権移転登記ができてしまうからです。 さらに不正防止のために法務局に対して次の手続きをとることができますから、早めに手続きをしておきましょう。

不正登記防止の申出

権利書がなくなったときは、念のために法務局に対して不正登記防止の申出をしておきましょう。 申出を受けた法務局では、申出のあった不動産に対して登記申請があったときに申出人に対して通知をしてくれます。
ただし、申出があった場合でもただちに無効になるわけではないことに注意してください。申出の有効期間は3ヶ月とされています。

登記識別情報の失効申出

登記識別情報を紛失した場合、失効申出をすれば発行された登記識別情報が無効になります。この失効申出は登記識別情報についての制度のため、登記済証が発行されている場合は利用できません。
また、この失効申出をした後に登記識別情報がみつかっても有効にはなりません。登記識別情報の流出が心配なときは、はじめから登記識別情報を発行されないようにすることも可能です。