2024-01-12

不動産売買での、司法書士との事前確認について

売買を担当する司法書士が決まったら、不動産会社から連絡が入ります。決済時に持参する登記関係の書類に不備があると、最悪の場合決済ができなくなってしまいます。
少しでも不安があるときは、担当の司法書士に事前確認を依頼しましょう。

司法書士とは？

司法書士は、法務局や裁判所に提出する書類の作成や、登記申請の代理を行う業務をしています。
住所変更登記や抵当権の抹消、相続登記などを間違えて法務局に出向いたり、一度申請をした書類を取り下げて再申請をしたりしたとしても、他の方に迷惑をかけるケースは多くありません。しかし、不動産売買の場合には、そのようなことは許されません。
不動産の売買では、売主・買主、場合によっては売主の住宅ローン会社や買主の住宅ローン会社の利害がからんでいるからです。複数の当事者が関係している取引では、手続きも複雑になります。
そのような失敗できない取引の場で、責任をもって登記書類の確認をして登記申請を行うのが司法書士です。

決済の事前確認でしておくこと

売買代金の決済日に滞りなく手続きが進むように、準備しておくものの確認をしておきましょう。

準備しておくものの再確認

売買代金の決済に向けて、主に準備しなければいけない登記関係の書類は以下の通りです。

本人確認書類
権利書（登記済証・登記識別情報通知書）
印鑑証明書（有効期間３ヶ月）
住民票・戸籍謄本など（必要な場合）
実印

その他に準備するものの詳細については下記の記事を参照して下さい。
コラム：決済、引渡しに向けた準備

上記の必要書類を一通りそろえ、司法書士に確認してもらいましょう。時には本人が気づかなかった書類が必要なことを指摘される場合もあります。

前提登記の有無

不動産の名義が亡くなった方のままのときは、決済前に必ず相続登記を済ませなければなりません。不動産会社にもよりますが、売買契約までに相続登記を済ませるように指示されることもあります。
相続登記をするためには、相続人を確定し、相続人間でどのように相続するかを決めなければなりません。相続人確定に1か月以上かかることもあり、また、話し合いが長引いてしまうこともあります。
相続登記が済んでいないときには早めに準備にとりかかること、契約から決済まで十分な期間をおくことをおすすめします。

住所や氏名が登記した後に変わっていても、変更登記をしないままでいることもよくあります。売買の依頼を受けた司法書士は、必ず事前に登記記録を確認しています。持参された印鑑証明書と登記記録を照らし合わせ、何が必要なのかを指示してくれます。
住民票の除票（過去の住民票）がある役所・役場が遠隔地であったり、時間がとれなかったりで証明書類を取得するのが難しいときは、司法書士が代わりに取得することもできます。まずは相談してみましょう。

本人確認書類について

本人確認書類は、犯罪防止のため、かつ、要請されている司法書士の義務を果たすために用意をお願いしているものです。
さらに権利書（登記済証・登記識別情報）が紛失などの理由で提出できないとき、権利書の代用として使用される重要な書類です。

本人確認書類は、下記が必要です。

顔写真があり住所・氏名・生年月日が記載されている公的な書類（免許・パスポートなど）であれば１通
顔写真がないものの場合には２通

ものによっては本人確認書類として不適当なこともあるので、決済の場に立ち会う前に本人確認書類を提示しておけば、当日あわてずにすみます。

権利書に間違いはないか

買主への所有権移転登記には、必ず権利書が必要です。
住所変更や抹消登記のときにも登記済証が発行されていますが、それらの登記済証は権利書ではありません。権利書となる登記済証には「日付と番号」が記載されている登記済の印が押されているため、確認してみましょう。
登記記録を見てみて、現在の所有者が取得した登記がされている「日付と番号」およびその他の事項が合致していれば権利書に間違いありません。ただし、本来は複数枚の用紙が登記済証として綴じられているはず（綴じ代に法務局の印で契印がしてある）なのに、枚数が足りないことがたまにあります。このような場合、権利書として認められないことがあるので注意しましょう。また、たまにある例として、登記事項証明書と権利書を間違って持参されることもあります。
登記識別情報の場合は、所有者が複数人の場合は所有者ごとに発行されているため、共有不動産全体を売却するときは共有者全員の識別情報が必要です。全員分の登記識別情報がそろっているかを確認しましょう。

抹消登記の打ち合わせ

売買代金の決済日当日に、現在返済中の住宅ローンを一括返済するときは、特に念入りに打ち合わせをしておきましょう。
司法書士は、決済前に必ず住宅ローンの取扱窓口に連絡をいれ、当日の打ち合わせをします。なぜなら、決済日に起こるかもしれないトラブルのリスクを、完全になくしておかなければならないからです。
そのため、住宅ローンの取扱窓口の担当者名や連絡先は早めに担当の司法書士に伝え、同時に取扱窓口には担当する司法書士の連絡先や名前を連絡し、打ち合わせをするように依頼しておきましょう。

実印の確認も忘れずに

中には、決済当日に、実印を忘れてくる方もいらっしゃいます。
本人が実印と思いこんでいた印鑑が、実は違うものであったということもあります。司法書士は、薄い紙に印鑑を押して透かして確認するなど、司法書士それぞれの方法で印影を確認しています。
また、印鑑の「欠け」にも注意しましょう。印鑑登録した後に落としたりして、印鑑証明書の印影と照合が難しい場合は登記ができないこともあります。司法書士との事前確認の際に、実印も持参して印影の確認もしておきましょう。