不動産売却の最後の手続き、決済・引渡しについて

売買契約から日数がたち、いよいよ売買代金の決済日が近づいてきました。 初めての不動産取引では「決済・引渡し」のときに何が行われるのか不安もあるでしょう。
この記事では、決済当日に何が行われるのか、どのような流れで決済が進行するのかについて解説します。

決済・引渡しとは

不動産売買において「決済・引渡し」とは、売買代金の支払いと売却不動産の引渡しを行うことです。
この「決済・引渡し」をもって、一連の不動産売却手続きが完了します。

決済当日の流れ

一般的には、次のような流れで決済が行われます

1. 決済場所に集合
2. 売買に関する書類の確認
3. 売買代金の支払い
4. 領収書の発行
5. 鍵や確定測量をした成果品、その他引継ぎ書類の受け渡し
6. 不動産会社や司法書士に手数料の支払い・解散

決済場所に集合

事前に決められた日時に決済場所に関係者が集合し、決済が始まります。
決済場所に選ばれるのは、買主が住宅ローンを利用する場合は、住宅ローンの取扱窓口である金融機関になることが一般的です。買主が住宅ローンなど借入を利用しない場合には、払出口座のある金融機関や不動産会社や、司法書士の事務所になることもあります。
決済は、金融機関が営業している平日に行われることがほとんどです。 決済に参加する方々の都合は仲介する不動産会社が調整してくれることが多いです。 事前に予定を確認して、不動産会社と相談しながら引き渡し日を決定しましょう。

引き渡しに参加する人

売主、買主、仲介する不動産会社、買主のローン担当者、場合によっては売主の融資担当者などが集まります。買主の家族も同席することもあります。 決済当日に集まる人数によって、十分な広さのある場所を決済場所に選ぶ必要があります。 当日に買主や売主本人が立会できない場合は、原則として決済がなりたちません。
決済当日に時間がとれないおそれがあるときには、必ず司法書士との事前確認を行っておき、司法書士あるいは信頼できる方に売却に必要な書類を預けておきましょう。

こちらのコラムもご参照ください。
不動産売買での、司法書士との事前確認について

決済完了までに要する時間は、30分〜1時間半くらいのことが多いです。ほとんどは売買代金などの入出金の時間であり、金融機関の窓口の混み具合などに左右されます。
お子様が同席される場合は、待ち時間のあいだ退屈しないようおもちゃなど時間をつぶせるものを準備しておくのがおすすめです。

売買に関係する書類の確認

司法書士が決済に立会する役割

• 売主と買主の本人確認
• 売主と買主の意思確認
• 確実に買主へ所有権移転登記ができる書類の確認

司法書士は、決済当日の立会前あるいは立会時に登記記録を確認し、準備してきたことに変更がないかを確認したうえで、登記関係の書類を確認します。
事前に売主の協力が得られれば、売主についての書類の確認が済んでいる分、早く手続きが進んでいきます。

売主から確認する書類は以下のものです。

1. 本人確認書類
2. 権利書（登記済証・登記識別情報）
3. 印鑑証明書（有効期間3ヶ月）
4. 実印
5. その他住所変更などの前提登記の資料
6. 売主に抵当権があれば抵当権の抹消書類
7. 買主が住宅ローンを利用する場合には買主からの抵当権設定書類

実印は、売主や買主が当日登記のための委任状などいろいろな書類に署名し、実印を押すために必要です。

売主に抵当権（住宅ローンなどの担保）が設定されていて、売主の住宅ローン担当者が決済に同席していないときは、売買代金を振り込んだあとにその金融機関に電話をし、着金確認をします。
売主の金融機関は、着金したあとに住宅ローンの返済処理をして抹消書類を渡す準備をします。
これには時間がかかるため、決済完了後に司法書士が抹消書類を受け取りに売主の金融機関まで行くことになります。

これらの確認は、買主が売買代金を支払えば確実に所有権移転登記ができることを保障し、買主に安心して売買代金を支払ってもらうために行われます。
売買は、原則として、代金の支払いと引渡しが同時に行われなければなりません（同時履行）。
このとき司法書士は手続きが間違いなく終わるように書類に不備がないか確認し、買主が安心して代金を支払えるように、また売主が確実に代金を受け取れるようにするための手助けを行います。

売買代金の支払い

書類の確認が終わったら、買主は売買代金の残額を売主に支払い、固定資産税などの清算も同時に行います。
支払い方法は現金・振込など方法によりますが、最近では犯罪にあう危険が少ないため振込にする方が多いです。

買主は、売買代金、固定資産税などの精算金、仲介手数料、司法書士報酬などいろいろな支払いが決済当日にあるため、払出用紙の記入、振込用紙の記入を引き渡し日当日に行うことが多いです。
売主としては、振り込んでもらう口座に誤りがないように、振込先の通帳を持参しておくと安心です。
金融機関にもよりますが、この預金払い出しに時間がかかることがほとんどです。 その待ち時間を利用して売主は引渡しの準備を始めます。

領収書の発行

売主は着金できたことを確認したら、売買代金の領収書を発行し買主に渡します。
このとき、売主が個人で不動産売買が営業でなければ、領収書に収入印紙を貼る必要はありません。

鍵や引継ぎ書類の受け渡し

売買代金を受け取ったら、売却不動産の鍵や（測量をしていれば）確定測量の成果品、その他の引継ぎ書類を買主に渡します。
引継ぎ書類等の詳細については、下記の記事を参照してください。

コラム： 決済、引渡しに向けた準備

マンションの売却の場合は、この時に「区分所有者の変更届」を、賃貸物件の場合には「所有者の変更通知」を準備することがあります。

不動産会社や司法書士に手数料の支払い・解散

売買代金の受け渡しと不動産の引渡しが完了したら、決済は無事終了です。
仲介した不動産会社や司法書士に手数料を支払って、一連の不動産売却手続きが完了となり、解散します。これで売買物件のすべてのやりとりは完了となります。
ウィル・ビーでは、引き渡し日当日は営業担当者が全面的にサポートいたしますのでご安心ください。