はじめての賃貸管理〜管理業務委託契約書とは？〜

賃貸物件や分譲マンションなどの管理を所有者が自分で行わずに、管理会社などへ委託する契約のことを「管理委託契約」といいます。
具体的な委託業務は、下記のようなケースが挙げられます。

• 建物の管理
• 賃貸物件の入居書管理
• 分譲マンションなどの管理組合業務

このような契約に用いる契約書のことを、管理委託契約書と呼びます。

管理委託契約書は、基本的には不動産やマンションなどの管理を委託する際に作成されることが多いです。そのため、管理委託契約書ではなく不動産管理委託契約書や、マンション管理委託契約書といった呼び方もあります。
管理委託契約は、大きく分けて「一般管理契約」と「サブリース契約」の2種類があります。

一般管理契約

物件の管理は、本来オーナー自身が行うものですが、建物の修繕や清掃・入居者トラブルといった問題は対応に手間がかかるため、自分一人では行えないという方も多いでしょう。
そのため、管理業務を専門業者に依頼することができます。この契約のことを一般管理契約といいます。

サブリース契約

「一括借上管理」とも呼ばれるサブリース契約は、管理会社が建物のオーナーから物件を借り上げて、それを入居者に貸す、いわゆる「また貸し」をする方法です。
この場合、管理業務をサブリース業者自身が行うケースと、管理会社に任せるケースの2つの形体があります。
どちらにせよ、サブリース契約の場合はオーナー自身が直接的に物件を管理することはありません。

管理委託契約書の書き方

管理委託契約書を自分で作成するのは、かなり大変な作業となります。なぜなら、管理委託契約書には様々な内容を記載する必要があるからです。このような場合に便利なのが、国土交通省が公開している標準管理委託契約書のテンプレートです。
国土交通省が公開しているテンプレートは2種類あります。

賃貸住宅標準管理委託契約書

オーナー様から管理業者に物件の管理を委託する際に使用する契約書です。

マンション標準管理委託契約書

管理組合から管理業者にマンションの管理を委託する際に使用する契約書です。
管理委託契約書は、基本的に不動産会社が作成します。
契約締結時には一通り説明を受けることになると思いますが、説明されても詳しくわからない状態のままになってしまうことも少なくありません。
しかし、管理委託の内容についてトラブルが起こったときは、契約書に記載のある契約内容が重要になります。内容に関して少しでも気になったことがあれば、かならず不動産会社に確認や質問をして、すべての内容に納得してから署名するようにしましょう。

実際の契約書の内容

管理委託契約書の内容をすべて完全に理解するのは難しいにせよ、まずは重要なポイントを押さえておきましょう。
管理委託の内容は、大きく分けて「賃貸借代理業務」と「管理業務」の2種類です。

賃貸借代理業務

入居者を探して賃貸借契約を締結したり、退去者が出た際の立ち会いを行ったりする業務のこと

管理業務

建物の清掃や設備の維持管理、修繕などの業務のこと
これらの業務をどこまで委託するのかは、契約の内容によっても異なります。また委託する内容が多くなればなるほど、業務量に比例して管理費も高くなるでしょう。
なお、管理費用に関しては、たとえば空室時に入居者を募集する際に募集手数料はかかるのか？更新料の手数料は何%なのか？といった内容もよく確認しておくことをおすすめします。また委任には一括（サブリース）と一部（一般管理）の2種類がありますが、これについても契約書で確認することが可能です。
管理委託に関するトラブルが起きてしまった際は、管理委託契約書の内容にのっとって判断されることとなります。つまり契約する前に管理委託契約書の内容をよく確認していれば、トラブルを未然に防ぐこともできます。
普段から法律や契約書になじみのない人にとっては、契約書の内容を読み込むことはとてもむずかしく感じるかもしれませんが、不動産会社はそういった方にわかりやすく説明することに慣れているため、わからないことはどんどん聞き、契約を結ぶ前に内容をしっかり理解しましょう。

気をつけるポイント

最後に、管理委託契約書において特にチェックしておきたいポイントをご紹介します。
まずは管理委託の業務内容についてです。
物件の管理は、通常は一つの会社に一括で委託することが多いのですが、依頼可能な管理業務は多岐にわたるため、それぞれの業務を別の管理会社に委託するケースも少なくありません。しかし管理を委託したつもりでも、実際はその業務が契約の対象外だったというトラブルも起こっています。
たとえば、委託者も管理会社も相手がやるだろうと思い込んでいた場合、特にお金にかかわる業務（家賃の督促など）は後から大きなトラブルに発展しかねません。そのため、自身が委託する業務の範囲については、契約する前に確認しておきましょう。
また、契約期間や更新方法といった取り決めに関してもきちんと把握しておきましょう。 途中解約する場合の取り決めも重要です。たとえば、契約の途中で委託先を他の業者に変更したい時に、残りの契約期間の料金を請求されるといったトラブルも考えられます。そのため解約条件についても、しっかり確認しておきましょう。途中解約は何ヶ月前までに申し出る必要があるのかという点や、途中解約が成立する条件なども確認が必要です。