はじめての賃貸管理〜賃貸募集で押さえておくべき重要ポイント5つ〜

入居者の募集について賃貸物件のオーナーになったら、一番に気になるのが『稼働率』ではないでしょうか？
弊社が管理している物件の稼働率は平均95％です。高い稼働率を維持するために、私たちが日々行っている、募集営業の内容をご紹介いたします。

1.賃料の査定

前入居者の退去後に室内を確認し、募集賃料の査定を行います。間取りや広さ、募集時期に合わせて募集条件も変わってきますので、都度条件の見直しを行っています。
ウィル・ビーでは賃貸仲介部署(ハイブリット仲介)にて、お部屋探しをされているお客様が求める条件やニーズのヒアリング、直接営業で業者から賃料相場のヒアリングを行っています。
そこから収集した情報と不動産流通標準情報システム(REINS)で募集されている物件などを比較し、募集賃料の査定を行っています。

2.物件写真の撮影

物件情報を見ていると、間取り図しかない、白黒の図面、などの物件をたまに見かけると思います。
お部屋を見に行く前に、まずはこの部屋を見に行きたい！と思っていただかなければなりません。そのためにも、ウィル・ビーではスタッフが実際に物件を訪れて写真を撮影し、募集図面およびホームページやポータルサイトに掲載する写真の質を大切にしています。
スタッフが撮影しているため、プロが撮るような写真には及ばない部分もありますが、お客様の目線にたち、欲しい情報（室内・水回り・外観・共用部など）を伝えられる写真を多く取り入れることを心がけています。

3.モデルルームの実施

内見予約は入るが、なかなか申し込みにつながらない…という時もあります。
そんな時には、モデルルームを実施しています。
たとえばラグを敷き、ベッドや椅子のほかフェイクグリーンなどの小物を設置することで、内見時に生活のイメージがわき、図面で見るよりも部屋の空間が広く感じられます。
弊社では、モデルルームを実施した当日に内見予約から申込みになることが多々あり、営業スタッフの間で『モデルルーム効果』と呼ばれています。

4.直接営業

私たちウィル・ビーの営業スタッフは、『現場（生）の意見を聞く』ことこそが一番だと考えています。そのため、毎週木曜日または金曜日に近隣の不動産業者に直接営業に伺って、内見した物件の感想や条件のヒアリング、来店数の状況などを確認しています。
不動産のプロのお話を伺う中で、いま最も求められている物件の条件を把握し、次の営業活動に活かしています。

5.論理的な説得力と熱意

募集開始から日にちが経ってもお申込みが入らず、苦戦することもあります。
そんな時は、空室の期間が長期化しているお部屋に対して、賃料の改定、広告の検討、設備投資など新たなアプローチの提案をいたします。
その際は、客観的な意見（お客様や近隣業者の生の声）と、オーナー様にご納得いただけるだけの説得力のある理由（たとえば、年間収支を計算して費用対効果が高いなど）をもって、営業担当スタッフが「オーナー様のお悩みの早期解消のために考えぬいた」という情熱を持ってご提案いたします。

まとめ

一口に賃貸募集といっても様々なアプローチの仕方があり、さらにその時の流行や時勢の流れによって求められる条件が変わってきます。そのため、不動産会社に募集を任せるときは、常に情報を収集していて、色々な募集方法を提案してくれる会社を選ぶのがおすすめです。
ウィル・ビーでは、上記でご説明したように複数の方法で情報収集につとめており、オーナー様のお悩み解消のために様々なご提案をいたします。
気になることがありましたら、ぜひ一度ご相談ください。