はじめての賃貸管理 〜賃貸借契約の更新について〜

賃貸物件に住民が入居するとき、貸主と借主の間で賃貸借契約が交わされます。一般的に賃貸借契約は2年契約とされることが多いです。
法律上、2年間と決まっているわけではないのですが、借地借家法により「1年未満の契約期間を定めると、期間の定めがない賃貸借契約とみなす」という賃借人を保護する規定があることから、賃貸借契約の契約期間を2年間とすることが一般的となっています。

契約の更新

賃貸借契約の期間が満了した後も入居者がその物件に住み続けたいという場合、契約を更新しなければなりません。賃貸借契約の更新には下記の3種類の方法があります。

1. 合意更新
2. 自動更新
3. 法定更新

1.合意更新

合意更新とは、貸主と借主の両方が契約継続に合意した場合に行われる更新のことを指します。
貸主（オーナーまたは管理会社）側が、新しい契約期間が記載された賃貸借契約書を2通作成し、貸主と借主がお互い署名捺印をおこないそれぞれ1通ずつ保管する、というやり方が一般的です。この時、更新料や更新事務手数料といった費用に関しては借主（入居者）側が負担するケースが多いです。

2.自動更新

自動更新の場合、あらかじめ2年契約を継続することを約束しておき、期間満了と同時に自動的に更新を行います。こちらは更新を忘れる心配や、更新のための事務手続きが必要ないなどのメリットがあります。

3.法定更新

法定更新とは、賃貸借契約更新の手続きを忘れたまま期間が満了してしまった場合の更新のことです。
契約内容は以前と同一条件となりますが、契約期間が変わり、いつからいつまでという期間の定めがない契約となってしまいます。
そのため、万が一更新手続きを忘れてしまった場合でも、そのまま放置してはいけません。
更新料条項が契約書にある場合、更新のたびに貸主が更新料をもらう必要があります。しかし更新料とは、基本的に契約更新の合意がなされた上で支払われるものです。
法定更新の場合は契約更新の合意があったとされないため、借主に更新料の支払い義務が発生しない可能性もあります。また契約期間の定めがないので、次の契約期間の満了が来ることもありません。
つまり契約の更新が行われなくなり、更新料を支払う義務も生じないのです。
法定更新を回避するためには、賃貸借契約書に自動更新条項を含めるようにしておきましょう。この規定があれば、あらかじめ合意がなくても自動的に前の契約内容と同じ内容で契約を更新できます。
要するに、賃貸借契約書に自動更新条項を含めておけば、更新時期が来るたびに更新料の支払いを請求できます。

契約更新を迎える際に、オーナーとして行うべき事務手続き

賃貸借契約を更新する際、借主や連帯保証人に変更がない場合でも契約書を作成する場合があります。その他の書類は契約によって異なりますが、更新料と更新事務手数料の他にも火災保険料や保証料が必要です。

火災保険の更新

火災保険は住民の入居にあわせて2年間で契約を結んでいる場合が多いので、賃貸借契約の更新と同時に火災保険も更新を行います。通常は更新の手続きをしている不動産会社が火災保険の代理店であるケースが多く、更新の契約書と共に火災保険の更新書類も送付されます。

保証会社の契約更新

入居時に保証会社を利用している場合、保証会社の契約更新も必要です。保証料は2年ではなく1年ごとに発生するケースもあるため、気をつけておきましょう。

更新料

契約更新を行う際に、賃借人がオーナーに対して支払う費用を更新料といいます。
更新料とは簡単にいうと、更新時に支払う礼金のようなものです。賃貸の客付け（入居者を募集し入居してもらうこと）を不動産会社や管理会社に依頼した場合、更新料については賃貸借契約書のテンプレートに最初から記載があるケースが一般的です。
通常、賃貸借契約の更新料を受け取る権利は物件のオーナーにあります。賃貸借契約書を見ても、更新料は賃借人が賃貸人であるオーナーに対して支払うと記載されていることが多いです。

しかし実務上、更新の手続きは管理会社に依頼するのが一般的です。その場合は更新料の振込み先は管理会社になります。更新の手続き費用が差し引かれたあとに、オーナーの口座へ残金が振り込まれるという流れです。
管理会社に支払う手続き費用の相場はおおよそ50%となっているため、オーナーの取り分は残りの50%というのが相場です。
また、賃貸物件の中には更新料が発生しないものもあります。賃貸経営において、できるだけ長く入居してもらおうという戦略を取っているためです。
ただし、更新料が発生しないとはいえ、更新手続き費用が発生しないわけではありません。そのため更新料がない物件の場合、手続きにかかる費用をオーナーが負担する必要があります。

定期借家契約を結んでいる場合

中には、通常の賃貸借契約ではなく、入居者と定期借家契約を結んでいるケースもあるかもしれません。
定期借家契約とは、そもそも更新のない契約のことです。なので契約の更新自体が存在しません。
契約期間が満了した時点で契約は終了して、借主が退去する流れとなります。定期借家契約の場合、契約期間は自由に定められます。お互いの合意があれば、再契約を行うことも可能です。