はじめての賃貸管理 〜再契約手続きについて〜

建物の賃貸借契約には、大きく分けて「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があります。この2つの最大の違いは契約の更新があるかどうかという点です。
普通借家契約を更新する際は、更新後の賃料額と期間を定める以外は原契約と同じとして、更新を合意することがあります。
しかし定期借家契約には「契約の更新」がないため、更新したい場合は新たに契約を締結する必要があります。その際、再契約の内容は定期借家権の成立要件を満たしていなければなりません。具体的には、再契約の締結は口頭ではなく、必ず公正証書等の書面で行うことが必要です。
このコラムでは、主に定期借家契約の再契約についてご説明します。

定期借家契約には契約の更新がない

普通借家契約は定期的に契約の更新を行う必要がありますが、定期借家契約にはそもそも契約の更新がありません。
定期借家契約は契約満了時に建物が確実に戻ってくるので、賃貸人であるオーナーにとっては使い勝手が良く、広く浸透しています。
契約を更新する必要がないため、マンションや一戸建てなどの不動産を期間限定で貸すリロケーションなどでよく使われます。
契約の更新がないということは、たとえば契約期間を2年として入居した場合、賃借人は2年後には確実に退去しなければならないということです。
定期借家契約を結ぶ際には、必ず契約書の中に「この賃貸借契約は契約の更新がなく、契約期間が満了すると必ず契約が終了してしまうこと」を明記して、入居者に対して事前に説明しなければいけません。
では仮に定期借家契約において、入居者が3年目も借りたいとなった場合はどうするのでしょうか？

定期借家契約の再契約

入居者が契約を継続したい場合は、オーナーと協議し、合意が取れれば再契約をするという流れになります。
再契約とは新たな契約を結び直すことであり、既存の契約をそのまま継続する更新とは意味合いが異なります。そのため、定期借家契約においても再契約をすることは全く問題ありません。
もしオーナーとの協議がうまくいかなかった場合、入居者は再契約を断念せざるをえなくなります。再契約できるかどうかはオーナー次第であり、継続して貸すか貸さないかはオーナー側に決定権があります。

現在の契約を終了させる（通知義務）

定期借家契約の再契約を行うためには、まず現在結んでいる定期借家契約を終了させる必要があります。
定期借家では、1年以上の契約期間の場合、オーナーは契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの期間に入居者に対して期間満了を通知する義務があります。
※定期借家契約では、1年未満の賃貸借契約も有効です。1年未満の定期借家契約においては、賃貸借が終了する旨の通知をする必要はありません。
この契約期間満了の1年前から6ヶ月前までの期間のことを、通知期間といいます。
ここでよくあるケースとして、通知期間内に通知を忘れてしまう場合があります。その場合はどうなってしまうのでしょうか？

契約満了の通知を忘れてしまった場合

契約満了の6ヶ月前〜契約満了日の間に通知された場合、通知があった日の6ヶ月後に賃貸借契約が終了することになります。
そのため通常の通知を忘れてしまっていた場合でも、契約満了日までの期間に改めて通知をすれば、その日から6ヶ月後に賃貸借契約を終了することができます。
契約満了日を過ぎた後の通知になってしまった場合は、その通知は有効ではなく、契約関係は普通借家契約に移行してしまい、実質的に契約を終了することはできないという見解が有力です。（※状況により異なります）
定期借家契約において終了通知は非常に重要な手続きとなるため、第一に入居者への通知を忘れないようにしましょう。

再契約する場合でも終了通知は必要

再契約をする意向がある場合、この終了通知は必要ないのではと考えるオーナーさんも少なくありません。
しかし、実際に再契約の条件について話し合った結果、再契約の締結に至らなかった…ということもありえます。その場合、契約の終了を主張するためには上記通り通知を行なっていなければならないのです。
通知をしていないと、期間終了と同時に定期借家契約も終了するということを主張できなくなってしまいます。

契約書の作成と再契約の意向について

国土交通省が提供している契約書のテンプレートでは、再契約の意向がある場合でも終了通知を行うことが前提になっており、通知の際にオーナーに再契約の意向があるかどうかを付記することになっています。
定期借家契約の契約書には、貸主と借主の協議が整った場合に再契約を行うとする条文を入れることが多いです。この条文が入っていたとしても、基本的にオーナーがノーと言えば再契約することはできません。決定権はあくまでオーナー側にあります。
ただし、借主が物件を借り続けたいと考えている場合、契約書にこの条文が入っている以上は一度は協議をしなければいけません。
これは入居者にとっては、次の契約を申し入れるための「優先交渉権」であり、入居者の立場に配慮された条文でもあるからです。

再契約は「スケジュール管理」が重要

6ヶ月前までの終了通知や再契約の際の協議など、定期借家契約では「満了になってから考えればよい」というわけにはいかないことが多数あり、最初の契約の時点にあらかじめ未来の予想をある程度たてておかなければなりません。
トラブルや事故は予測することはできませんが、あらかじめ時期が決まっている契約の満了や終了通知の期間などは先に把握しておくことが可能です。
半年や1年先だと遠いように感じますが、油断しているとあっという間に時間が経ってしまうことも多いため、スケジュール管理を怠らないようにしましょう。