はじめての賃貸管理〜賃貸管理業法とは〜

賃貸住宅管理業法とは、不動産業者による賃貸住宅の管理方法を適正化するために、2020年6月に可決成立した新しい法律です。内容としては主に不動産業者と不動産オーナーとの間で起こるトラブルを防止して、オーナーの利益を守るための規定が設けられています。
賃貸住宅管理業法は法案の成立から1年後の2021年6月から完全施行されています。本法により、200戸以上の住戸を管理する賃貸住宅管理業者には国土交通省への登録が義務付けられました。
また不動産オーナーへの重要事項説明や書面交付の義務についても明記されています。こちらはオーナーが承諾すれば電子データでも対応可能とされています。
今まで曖昧だった何を持って賃貸管理業とするのかという点も「賃貸住宅の維持保全」「家賃・敷金等金銭の管理」を行う事業が賃貸管理業であると定義されました。

賃貸管理業が法制化された背景

宅地業とは不特定多数の人を相手として、宅地または建物の売買や賃貸などの行為を反復・継続して行うことを指します。そして、それを仕事とする場合には免許が必要となるのです。
しかし同じ不動産業者が仕事として行っていたとしても、賃貸管理業にはこれまで直接的な法規制や監督官庁すらなく、免許も必要ありませんでした。

そもそも有償での賃貸管理の歴史自体が浅く、これまで賃貸仲介をしている不動産業者がついでに家賃の滞納督促や設備故障の修理手配などを無償で行なっていた時代が長かったのです。そのため昔は賃貸管理業という概念すらありませんでした。
近年その状況は変化しつつあり、オーナーの高齢化や相談等に伴う兼業オーナーの増加、入居者の要求レベルも上がるにつれ管理業務自体の難易度が上がったことなどから、管理業務を委託しているオーナーの数も増加傾向にあります。
しかし賃貸住宅管理業の重要性が増す一方で管理をめぐるトラブルも増加し、社会問題ともなってしまったため、賃貸管理業の法制化が必要となりました。

賃貸管理業の法制化で変わること

賃貸管理業の登録制度に関しては2021年6月に法律が施行され、すでに運用が開始されています。これにより賃貸管理業者に四つの義務が発生しました。

まず賃貸管理を行う事務所には業務管理者を配置しなければなりません。業務管理者とは賃貸住宅管理業務の知識や経験等を有する者のことで、賃貸不動産経営管理士や宅地建物取引士の資格者であるとされています。
法律施行後、業務管理者がいない事務所では賃貸管理業務の委託契約が締結できなくなりました。なお同法の施行をもって、賃貸不動産経営管理士は晴れて国家資格となっています。
次に管理会社が賃貸管理業務の委託契約を締結する前に、具体的な管理業務の内容や実施方法等について書面を交付し、重要事項説明を行うことが必要となること。また管理する家賃等について、自己の固有の財産と分別して管理することも必要となります。
そして賃貸管理業務の実施状況などについて、オーナーに対して定期的に報告することも義務付けられました。

法制化に際し、オーナーは何をすべきか

管理会社に賃貸管理業務を委託しているオーナーの中には、管理会社に何の業務を委託しているのかしっかり把握していないという方も案外多いのではないでしょうか？
国土交通省の賃貸住宅標準管理委託契約書によると、管理業務は「契約管理業務」「清掃業務」「設備管理業務」の3つに分類されています。
今回の法制化の管理業務定義の「賃貸住宅の維持保全」には清掃業務と設備管理業務が、「家賃・敷金等金銭の管理」は契約管理業務が該当します。賃貸管理業務の内容は多岐に渡り、たとえば契約管理業務には設備故障の修繕・入居者間の騒音や居住マナーに関する苦情対応・契約更新に関する業務・解約時の敷金生産業務などが含まれています。
また、清掃業務についても拭き掃除や掃き掃除のみならず、機械を使った本格的な床清掃やゴミ出し、ガラス拭きなど建物によって必要な作業の内容は異なります。
設備管理業務はエレベーターや消防設備の点検・増圧ポンプの点検・受水槽の点検清掃など、建築基準法や消防法・水道法などの法律で定められているものも多いです。オーナーには所有者責任があるので、何か起こってしまっても知らなかったでは済まされません。

管理会社に依頼する場合でも、委託内容はきちんと把握しよう

管理会社を比較検討する際には管理委託料の値段で選ぶという方も少なくないでしょう。しかしそもそも管理会社や物件ごとによって管理委託内容は異なるため、単純に管理料率だけで比較することはできません。
現在管理会社に業務を委託しているという方は管理委託の内容、項目や頻度などについてきちんと確認し、必要があれば委託内容の追加や変更を検討してみてください。
また現在は自主管理で、これから管理業務委託を検討するという方にとっても今回の法律は関係してきます。制度に関する考え方や具体的なガイドラインについてもチェックしておきましょう。