投資用1棟マンションを購入する時注意すべき3つのポイント

不動産投資をするとき、マンションやアパートを一棟まるごと購入検討する方もいるかと思います。
しかし、高額な買い物であるため、購入前にどのような点に注意をすべきかを考える必要があります。
今回は、マンションやアパートを一棟すべて購入する際に気を付けるべきポイントを、3つご紹介いたします。

築年数

新築のマンションやアパートは高額なため、中古を検討する方もいると思います。
中古マンションを購入する場合は、築年数に注意する必要があります。基本的に、築年数が古いほど購入価格は安くなるため、賃貸収入による利益が大きくなりお得です。
内装や外装が古くても、購入後にリフォームすればいいや…と考える方も多いでしょう。
しかし、マンションやアパートの建物設備は見えない場所に設置されているため、劣化している可能性があります。

外から見てわからない設備の例としては、下記があります。

• 給排水管
• 電気の配線
• マンションでは建物躯体（壁や土台の内部のコンクリート・鉄筋など）

もし、物件購入後に上記の箇所にトラブルが発生した場合、修理費用が多額になるリスクがあります。
そのため、購入前にこのようなリスクをある程度想定して、追加で発生する可能性がある費用をあらかじめ見越して購入した方がいいです。

トラブルが起きそうな箇所の予測がむずかしい…という方や、不動産投資初心者の方には、一棟マンション・アパートはあまりおすすめではありません。
どうしても一棟ものを購入したいという方は、築年数が20年以内の物件を選ぶのも一つの選択肢です。

最寄駅の利用者数と年齢比率

一棟マンションやアパートを投資用として購入する場合は、賃貸として住んでもらう人が必要です。 住んでくれる人が少ない＝空室期間が多くなってしまうと、自分が得られる利益も少なくなってしまいます。
そのため、物件の最寄り駅の利用者数と年齢比率を正しく把握しておくことをおすすめします。

最寄り駅の利用者数
例：JR各駅の乗車人員（2021年度） 各鉄道会社のホームページ

年齢比率
例：世田谷区の年齢別人口 世田谷区ホームページ

これらの情報から、最寄り駅において利用者が多そうな年齢層を予想し、その年齢層に求められそうな間取りを想定した上で、なるべくその間取りに近いマンション・アパートを探しましょう。
たとえば、当社最寄りの池尻大橋駅周辺では25歳～35歳の人口および駅利用者数がとても多いため、単身者向け住宅またはご夫婦・カップルの2人向けの間取りのお部屋が一番人気です。
不動産投資においては、建物が新しくておしゃれか？などの個別の特徴よりも「この建物に住みたいと思ってくれる人が周辺にどのくらい居るか」が大切です。
リフォームや大規模修繕で建物の価値をアップさせることよりも、まずは最寄駅の特徴や住人の年齢層などを掴んでおくことを優先しましょう。

生活必需品が買えるお店の有無

周辺環境も非常に重要なポイントとなります。物件の周辺にはどのような施設があり、どの程度生活利便性が高いかを確認しましょう。
例えば、スーパーやコンビニ、ドラッグストアなどが近くにあると、入居者の方が快適に過ごせることに繋がります。 駅から徒歩10分以上かかる物件であれば、この3つのお店が物件から徒歩5分以内にあると、たとえ駅から少し遠くても人気が出やすいです。
逆に、この3種類のお店がそろっていないエリアは、たとえ駅前であっても人気が出にくい可能性があります。 また、最寄駅によっては駅前に上記のような生活必需品を購入できるお店がほとんどないこともあります。
意外と見落としがちなポイントですので、物件探しをされる際は必ず確認しましょう。

まとめ

以上の３つのポイントをしっかりと押さえておけば、１棟マンションやアパートを購入する際のリスクを減らすことができます。
しかし、入居者が物件に対してどのようなことを求めているか？は、投資家の目線ではなかなか情報を集めづらい部分かと思います。
当社は仲介や賃貸管理も行っているため、住みやすい・住みづらいお部屋については入居者様から日々ご意見をいただいており、今回は特にご意見の多い内容からポイントをご紹介させていただきました。
上記のような内容もふくめ、不動産投資について知りたいことがございましたら、ぜひ当社へ一度ご相談ください。