2024-01-12

はじめての賃貸管理～一般媒介と専任媒介の違い、メリットとデメリット～

オーナー様が不動産会社に賃貸仲介の依頼をする時、主に「一般媒介」「専任媒介」のうち、どちらかを選ぶことになります。しかし、オーナーになって間もないオーナー様にとっては、そもそもこのような契約がある事自体、知らない事も多いかもしれません。
そこで、このコラムでは、それぞれの特徴やメリット・デメリット、向いている人について、分かりやすく説明いたします。

賃貸の一般媒介とは？

賃貸においての一般媒介は、簡単に言うと「複数の不動産会社に仲介を依頼できる契約」のことです。オーナー様への活動の報告義務や、レインズと呼ばれる不動産物件システムへの登録義務はありません。この場合、口頭での契約も有効です。

一般媒介のメリット・デメリット

一般媒介のメリットは、募集物件を広く周知することで、短期間で決まる可能性が高くなる点です。1LDKや2LDK等の広い部屋、駅チカ、築浅のような好条件の物件だとその可能性は更に高まるでしょう。

しかし、多くの業者に声をかけたからといって、必ずしも物件が周知されるわけではありません。もちろん、一般媒介の依頼を受けた不動産会社も、営業活動を行いますが、「A社がやってるから」「B社もやってるからうちは……」みたいになることがよくあります。運悪く、どの業者も営業に力を入れてなかったら、結局どこにも周知されないので、複数とはいえ、業者を選ぶ時には慎重に選ぶ必要があります。
連絡の手間がかかるという点もデメリットの一つです。例えば、賃料一つ変えるにも、色んな業者に連絡をしなければならないので、非常に手間がかかってしまいます。
それでは、どのような場合だと一般媒介が向いているのでしょうか。

一般媒介をおすすめする場合

賃貸管理に関する知識が豊富な場合
駅チカ、築浅、広い部屋など、決まりやすい物件を所有している場合
募集時において、頻繁に連絡が取れる場合

などがあります。この条件に当てはまる場合は、デメリットもデメリットではなくなるので、一般媒介もおすすめします。

賃貸の専任媒介とは？

一方で、専任媒介は、「特定の不動産会社1社だけに絞って、仲介を依頼する契約」になります。一般媒介とは違って、レインズへの登録義務も、オーナー様への報告義務もあります。
この場合、専属専任媒介契約とは違って、オーナー様が知り合いなどに直接紹介する時には、不動産会社を通さなくても大丈夫です。

専任媒介のメリット・デメリット

専任媒介のメリットとしては、まず「連絡の手間が省ける」という点です。一つの不動産会社がまとめて連絡をするので、一般媒介のような連絡の煩わしさはありません。

さらに、優先的に営業活動をしてもらえるというメリットもあります。例えば専任の不動産会社でしか周知ができないので、責任も重くなり、オーナー様との関係性をよくするためにも営業の優先順位がたかくなります。また、モデルルームの設置など様々な営業手法が使われることが多く、早期成約に繋がる率も高くなります。それに加えて、現在の賃料が適切なのかなどの提案もしっかり行えるので、賃貸管理の知識が少ないオーナー様でも安心して募集ができるでしょう。

ただし、この場合は自分自身でしっかりとした、信頼できる不動産会社なのかどうかを、見極める必要があります。専任で任せたのは良いものの、全然紹介をしてもらえず、長期間空室になってしまう場合もあるからです。

以下が専任媒介が向いている場合です。

専任媒介をおすすめする場合

オーナーになったばかりで、賃貸管理に関する知識があまりない場合
忙しくて連絡に時間があまり割けない場合
設備が充実してなかったり、駅から離れていたり、1R・1Kなどの決まりにくい部屋を所有している場合
信頼できる不動産会社を知っている場合

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実際、弊社が管理している物件の稼働率は平均95％で、平均空室期間※1は19日間です。東京都の平均空室期間である4.44ヶ月※2より、遥かに短いです。このような結果を出すため、弊社では以下のような営業活動を行っております。

※1...入居可能日からお申込みまでの日数
※2...参考：株式会社タス『賃貸住宅市場レポート2022年2月』(PDF)