買替の売却・購入について

売って買う、買って売る。その違いと注意点をプロが徹底解説！

• 「今の家を売って、次の家を買いたい」
• 「家族構成が変わったので住み替えを検討している」
• 「老後に備えて駅近のマンションに移り住みたい」

こうした「不動産の買い替え」は、多くの方にとって一生のうち数えるほどの経験です。しかし実際に進めようとすると、疑問や不安が次々に湧いてきます。

• 売るのが先？買うのが先？
• 売れなかったらどうなるの？
• 仮住まいが必要？
• 手続きが複雑じゃない？
• 税金はどのくらいかかるの？

今回は、不動産会社スタッフの立場から、買い替えの流れ・メリット・デメリット・注意点・役所や税金の手続きまでを分かりやすくまとめました。ぜひ参考にしてください。

「買い替え」とは？

「買い替え」とは、自宅を売却し、その資金をもとに新たな住まいを購入することを指します。単純に「買う」よりも、下記のようにやるべきことが多くなります。

• 売却活動（査定・内覧・売買契約など
• 購入活動（資金計画・物件探し・契約など）
• 2つの契約と決済スケジュールの調整
• 仮住まいの有無の検討
• 税務上の特例や控除の確認

つまり「売却」と「購入」の2つの取引を同時並行で行うため、計画性がとても重要です。

「売り先行」と「買い先行」どっちが良いのか？

買い替えでまず大きな分かれ道となるのが、次の2つの進め方です。

売り先行（先に売ってから買う）

まず自宅を売却し、その売却代金を使って次の物件を購入する方法です。

「資金計画を確実に立てたい」「ローンの負担を減らしたい」という方に向いています。

買い先行（先に買ってから売る）

先に次の家を契約し、引っ越した後に今の家を売却する方法です。

「今の家に住みながらじっくり探したい」「引越しで生活を途切れさせたくない」という方に向いています。

売り先行の進め方とポイント

もし売り先行で進める場合、以下の流れを意識しましょう。

1.不動産査定を依頼する

まずは自宅の売却価格を把握するところからスタートです。複数の不動産会社に査定を依頼し、適正価格を見極めます。

• 高い査定額を提示されても必ず「根拠」を確認
• 周辺の成約事例を参考にする

2.売却活動スタート

不動産会社と媒介契約を結び、売却活動が始まります。内覧対応は少し面倒ですが、買い手にとって第一印象はとても重要です。

• 清掃、整理整頓は徹底
• 内覧時は生活感を少なくするのがおすすめ

3.売買契約の締結

買主が決まったら売買契約を締結します。一般的には契約時に手付金（売買価格の5～10%程度）を受け取ります。

4.仮住まい探し

売却後すぐに新居が見つかっていない場合、仮住まいが必要です。賃貸物件の短期契約などを検討します。

• 引越しが2回分かかる
• 子どもの学校など、環境の変化に配慮する

5.新居探し・購入

売却代金が手元に入ったら、次の購入を進めます。

• 仮住まいの期間が長いと家賃負担が増える
• 人気エリアは物件がすぐ売れるのでスピード勝負

買い先行の進め方とポイント

次は買い先行の場合の流れを見てみましょう。

1.資金計画を徹底

買い先行は、先に購入資金を用意する必要があります。自己資金が足りない場合は、つなぎ融資や二重ローンを検討するケースもあります。

• 今の住宅ローンが残っている場合は特に要注意
• 金融機関に早めに相談を

2.購入物件探し

今の家に住みながら、じっくりと新しい物件を探せるのが大きなメリット。気に入った物件を見つけたらすぐに行動しましょう。

3.新居の購入契約

購入を決めたら、売買契約を締結します。

• 手付金を支払い
• 住宅ローン本申込へ進む

4.新居へ引越し

新居が完成・引渡しされたら、まずは引越し！生活基盤を整えます。

5.旧居の売却活動

落ち着いてから旧居の売却を進めます。ただし売却が長引くと住宅ローンが二重負担になるため注意です。価格設定は慎重に！

買い替え特約

買い替えを考える方にとって強い味方が「買い替え特約」です。

買い替え特約とは？

「もし○か月以内に今の家が売れなかった場合、新居の購入契約を白紙解約できる」
簡単に言うと、このような取り決めです。売却が決まらず買い先行が難航したときのリスクを抑えられます。

買い替えで発生する税金と特例

買い替えは金額が大きいため、税金面の影響も大きいです。代表的なのが「譲渡所得税」。

譲渡所得税とは？

家を売って利益が出た場合、その利益に対してかかる税金です。計算式は下記の通りです。

譲渡所得 = 売却価格 －（購入価格＋諸経費）

譲渡所得に対して約20%（所得税15%、住民税5%）の税率が課されます。

譲渡所得を軽減する特例

• 3,000万円特別控除

  居住用財産を売却した際、利益から3,000万円を差し引けます。

• 買い替え特例

  一定の条件を満たすと、売却益にかかる課税を繰り延べられます。ただし、将来的に繰り延べた分の税金を支払う可能性があります。

• 10年超所有軽減税率

  所有期間が10年を超えると、税率が一部軽減されます。

これらの適用は条件が複雑なので、税理士や不動産会社に必ず相談することをおすすめします。

役所やライフラインの手続きも忘れずに

買い替えは物件の売買だけで終わりではありません。次の手続きも重要です。

• 住民票の移動（引越し後14日以内）
• 印鑑登録の変更
• 水道・電気・ガスなどの名義変更
• 固定資産税の名義変更確認
• 学校転校手続き（お子様がいる場合）

また、税務署への確定申告もお忘れなく！譲渡所得が発生した場合、売却した翌年の確定申告が必要です。

買い替えを成功させるために

買い替えを成功させるためのポイントをまとめます。

• 売却価格の現実的な把握 → 相場を知ることが第一歩です。
• 資金計画の徹底 → 無理のないローン計画を立てることが大切です。
• 買い先行・4の選択 → 家族構成やライフプランに合わせた進め方を選びましょう。
• 買い替え特約の活用 → 万一に備えた保険のような存在です。
• 信頼できる不動産会社選び → 経験豊富な担当者の存在は心強い味方です。

最後に

「買い替え」と一言でいっても、やることは多岐にわたります。しかし一つひとつの工程をきちんと理解し、準備を進めれば不安は必ず減ります。 大切なのは「売却」「購入」どちらを先にするかをしっかり考え、無理のない資金計画を立てること。そして、疑問や不安は必ず不動産会社に相談することです。
ウィル・ビーでは買い替えを成功させるため、全力でサポートいたします。まずはお気軽にご相談ください。きっと、あなたにピッタリの進め方が見つかります！