2024-01-12

中古マンション購入における注意点・ポイントとは？

「中古マンション購入をしたい！と思ったけど、どのような事に気を付けなければならないのかわからない」

という方は多いのではないでしょうか。
今回は中古マンションの購入におけるポイントついてご説明いたします。

1.中古マンションの魅力

中古のマンションは新築のマンションよりも平均して2割～5割程価格が安いとされています。
また、新築に比べて物件数が多い為、住みたいエリアに物件が見つかる可能性が高く、実際に内覧することも可能な為、周辺の環境や日当たりなど住環境を正確に知ることができます。
自分好みにリノベーションをすることもできますよ。

2.資産価値が高い物件を見つけましょう

資産価値が高い家とはどのような家なのでしょうか？それはつまり、リセールバリューが高い物件です。
リセールバリューとは一度購入したものを販売する際の再販価値のことです。できるだけ再販価値が高い物件を購入するようにしましょう。
ただ、どういった物件がリセールバリューを高いのかよく分からない方が多いと思います。
ここでリセールバリューの指標をみていきましょう。

リセールバリューの決定要因とウエイト

広域立地：都心 vs. 郊外人気住宅地か否か　【60％】
狭域立地：駅前～駅近物件 vs. 駅から離れている　【30％】
物件スペック：専有面積や階数、環境の良し悪し等　【5％】
個別要因：物件の仕様・設備、特筆すべき条件　【5％】

上記から分かるように、資産価値とは、「立地」・「土地」のことです。
「物件スペック」や「個別要因」ではなく、「立地」・「土地」で物件を選ぶようにしましょう。

3.築年数やマンション周辺の災害マップを確認しましょう

築年数の確認

旧耐震基準とは？
1981年5月31日までの基準を「旧耐震基準」、同6月1日以降の基準を「新耐震基準」としています。
旧耐震基準は「震度5強程度の地震では、ほとんど建築物が損傷しない」新耐震基準は「震度6強から7に達する地震でも倒壊しない」と設定されています。旧耐震基準のマンションはデメリットが多いです。

耐震性が低い
住宅ローン控除が利用できない
贈与の非課税制度が利用できない
不動産取得税、登録免許税の優遇が使えない
修繕積立金が高額になるリスクがある

新耐震基準の物件を選ぶことで上記のデメリットが避けられます。

ハザードマップを確認しましょう

国土交通省ハザードマップポータルサイト引用：https://disaportal.gsi.go.jp/

ハザードマップとは、国土交通省が提供する、自然災害による被害予測や防災対策に使用する目的で、被災想定区域や洪水・土砂災害・津波のリスク情報など確認をする事が出来ます。インターネットで誰でも確認をする事が出来るので、検討しているエリアが決まったら先に確認をしておきましょう。

4.資金計画は綿密に

資金計画に無理はないか

住宅ローンは長期間で組むため、資金計画に無理がないか考えることが大切です。
銀行から借り入れられる限度額は、年収における年間返済額の割合である＜返済負担率＞が30～35％というのが目安となっています。
ただし、住宅ローン以外にも管理費や修繕積立金、固定資産税が掛かる為、ランニングコストを含めた資金計画や、ライフプランにあった資金計画を立てる事も重要です。