2024-01-12

はじめての賃貸管理〜入居管理の種類〜

賃貸物件のオーナーになったとき、管理運営をすべて自分で行うことも可能ですが、管理会社に請け負ってもらうやり方も多く存在します。今回は入居管理の方法について、それぞれの特徴やメリット・デメリットについて解説します。賃貸管理のコスト削減を目指したい方や、賃貸物件の管理形態にお悩みの方はぜひご覧ください。

入居管理のおもな内容

まず、マンションやアパートなどの賃貸経営を円滑に行うためには、入居者が快適かつ安全に暮らせるようきちんと入居管理を行う必要があります。入居者管理業務の種類としては大きく「入居者の管理」「建物の管理」「お金の管理」の３つに分けることができます。

入居者の管理としては「家賃管理」「クレーム対応」「契約業務」といった業務。
建物管理は「清掃やメンテナンス」「修繕や業者への発注」といった業務。
お金の管理には「収支管理」「投資計画の立案」「申告相談」といった業務内容があります。
これらの管理は定期的に行う必要があり、また普段から迅速な対応が求められます。適切な管理を行えば入居者に長期間にわたって気持ちよく住んでもらうことにつながり、結果として物件の稼働率を高めます。

※管理業務については、下記コラムに詳しく説明がありますので参考にしてください。
はじめての賃貸管理〜入居者管理業務とは？〜

入居管理の方法について

入居管理には、大きく分けて３つのやり方があります。自己管理・委託管理・サブリースの３種類です。入居管理の種類によって、オーナーの手間や負担が異なります。それぞれの概要や特徴を理解しておきましょう。

自己管理

自己管理とは、オーナーが全ての管理業務を自分で行う管理形態です。元々は賃貸経営といえばこの形が一般的でした。管理を全て自身で行うことにより、他の管理方法と比べてコストを大幅に抑えることができます。

賃料の回収や建物の清掃なども自ら行うことになるので、入居者と直接やりとりすることが多くなります。自己管理を行うことで、初めて賃貸経営をする方にとっては勉強になることも多いでしょう。管理業務を通じて賃貸経営に役立つスキルを身に付けられることも、物件を自己管理する大きなメリットです。
ただし、自己管理の場合は賃貸経営の全てを自分で行うことになるので、オーナーの負荷が非常に高くなります。賃貸経営を副業として始めたい方や、トラブルに対して即座に対応するのが難しいという方にとっては大変な管理方法です。
逆に、物件が自宅から近く、入居管理が本業やプライベートに支障を与えなければ、自己管理を行うメリットはより大きくなります。自己管理は自分が所有する賃貸物件に特に愛着を持っていて、すぐにトラブルに対応できる環境のある方に向いている方法といえます。

委託管理

委託管理とは、賃貸管理の業務全般を委託会社に任せる方法です。入居管理の専門家である委託会社が所有者と入居者の間に入ってくれるので、賃貸経営を行う上では安心感があります。物件の管理業務を行う管理会社は、オーナーにとって賃貸経営をサポートしてくれる心強い存在です。
ただし委託管理の場合も自己管理と同様、メリットだけでなくデメリットも存在します。入居管理の方法は自身が目指す賃貸経営にマッチするかどうか、しっかりと比較を行いましょう。

管理の内容は委託会社のプランによって異なります。建物管理業務を委託した場合、建物の保守・メンテナンスに加えて入居者への対応を依頼することも可能な場合があります。基幹業務の管理委託になると、家賃の集金なども管理会社が担当してくれます。こちらは家賃の滞納保証付きや、客付けを管理会社が行うなどのプランがあります。
管理会社に委託することにより、物件管理や入居者募集などにかかる手間を大幅に削減することができます。しかし、委託管理の場合は委託料や管理料といったコストがかかる上に、プランにない業務については別途費用がかかる場合もあります。そのため、状況によっては自己管理の方がメリットが大きいと感じるケースもあるかもしれません。こちらの方法は費用に余裕があり、クオリティの高い管理をプロに任せたいという方におすすめです。

サブリース

サブリースとは、不動産会社や保証会社といった別会社がオーナーから物件を丸ごと借り上げて、それを借主へ貸すことです。
不動産会社や保証会社は所有者に代わって賃貸経営を行い、空室の有無に関わらず収入を保証します。所有者と入居者とのやりとりは一切ありません。別会社から所有者へ支払われる家賃は、契約の種類によって異なります。

サブリースは一度契約すれば賃貸管理にかかる手間や時間を省くことができ、空室や滞納といったリスクも回避できます。賃貸経営の知識がない方や、できるだけ手間なく収益を得たいという方にはおすすめの方法です。

一方で、オーナーにとっては入居者の状況把握が難しくなる上、入居率が高くなっても契約した一定額しか得られないといったデメリットも存在します。また、原状回復や大規模修繕にかかる費用を高く請求されるというケースもあります。
賃貸管理の経験やスキルがある方、管理業務に使える時間を十分に確保できる方にとっては、収益力が低くメリットの少ない管理方法かもしれません。

それ以外のサービス

サブリースと似ているサービスとして集金管理代行というものもあります。集金管理代行は文字通り、賃貸物件の入居者からの賃料回収を代行するサービスです。手数料などを差し引いてオーナーに賃料が支払われるという意味ではサブリースと似ている点もあります。
しかし、集金管理代行では入居者がいない場合には賃料が発生しないため、オーナーは賃料収入を得ることができません。つまり空室リスクをオーナーが自ら背負うことになるという点がサブリースとの大きな違いです。
また、管理会社によっては滞納保証というサービスもあります。こちらは賃貸借契約中の滞納家賃を保証するものです。家賃滞納者から回収を行うことは、想像以上に手間がかかるものです。
対応が遅くなると数ヶ月分の滞納となり、滞納家賃が回収不能になってしまうケースも存在します。
そこで家賃滞納の対策として、入居者に家賃保証会社と契約を締結してもらいます。万が一入居者が期日までに家賃の支払いを行わなかった場合、家賃保証会社が立て替えてオーナーに滞納分の家賃を支払ってくれます。