投資用物件　種類を変えてリスクを軽減させる方法とは？

現在、日本では投資用不動産物件が安全資産として高く評価されています。
しかし、投資用不動産にはいくつかの種類があり、その特性を把握して投資しなければ、思っているような収益を得られず、資産が負債となることがあります。もし、所有している投資用不動産物件が、長期的に収益性が低くリスクが高い場合は、別の投資用不動産物件への買い替えを検討されてはどうでしょうか。

1棟マンション・アパート（レジデンス）を所有の方

1棟の投資用不動産は、規模によっては大きな資産を生み出すことができますし、現在所有している物件を担保にして金融機関から借り入れて収益物件を増やすこともできます。ただ、建物の定期的なメンテナンスや維持管理には費用がかかり、突然の解約ラッシュなどによって賃料収入が減少するリスクもあります。
また、購入当初は空室期間がなかった物件でも、後々決まらなくなることもあるため、リターンが大きいだけでなく、リスクも大きいと言えます。

上記のようなリスクに耐えるためには、他の投資用不動産を所有して、収益のリスク分散することが有用です。所有物件を分散することで、一つの物件で問題が生じても、他の物件でカバーできます。そこでおすすめなのが、1棟収益から区分マンションへの買い替えです。
1棟では、その場所や建物を容易に変更できないため、何か問題が起こった場合、逃げ場がありません。しかし、数戸の区分マンションを所有することで、エリアを分散し、問題が生じた場合でも他の物件でカバーできるようになります。
また、都内の交通量の多い駅から近い場所であれば、お客様も集まりやすく、空室リスクも少なくなります。大枠としては、いくつかの区分マンションに買い替えることが得策ですが、複雑な判断が必要なため、よく検討することが重要です。

区分マンションを所有の方

区分マンションを投資用不動産として所有する場合、ランニングコストである「修繕積立金等」が最も心配なポイントかもしれません。良い家賃で借りてもらっているにもかかわらず、ランニングコストが上昇すると、利回りが想定より低下してしまいがちです。
この問題にどう対応すれば良いでしょうか？大規模修繕計画に基づいたマンションの大規模修繕工事が行われる2〜3年前に、他の区分マンションへ買い替えることをおすすめします。なぜなら、大規模修繕工事前後には、工事に向けた計画の見直しが行われることが一般的だからです。
この計画見直しの際には、工事に必要な一部徴収金や修繕積立金の改定案が理事会で話し合われ、直近の総会で議案として承認されます。このタイミングでは、所有者はその計画見直しに従う必要があり、利回り減少のリスクが高くなります。そこで、現在所有している物件よりも新しい建物に買い替えることで、リスクを回避することができます。

戸建（投資用として運用している）を所有の方

修繕積立金等のランニングコストの低さ、駐車場などの設備の充実などから、戸建ては高額な賃料設定が可能なため、最近では投資用不動産として注目されています。

しかし、1棟収益物件と同様に、建物のメンテナンス、敷地内の草刈りや樹木の剪定、入居者のトラブル、そして隣地所有者からのクレーム対応など、想像以上にリスクが発生することもあります。当社でも戸建ての入居管理を行っていますが、現場ではこれらの問題が頻繁に発生しています。また、1戸の運用となるため、空室期間は直接的な収益に影響します。
以上のようなリスクを抱えている投資用戸建ての所有者には、1棟アパートの購入をおすすめします。同等の土地と建物であれば、単身者向けの4〜5戸程度になるでしょう。アパートも建物のメンテナンスが必要ですが、戸数が多いため、空室リスクを分散させることができます。
また、単身用の室内設備はファミリータイプに設置されているものよりも、修理や交換の費用が抑えられるメリットがあります（ただし、全室で同時に故障する場合は、戸建てよりもリスクが高くなります）。

まとめ

どんな種類の投資用不動産でも、リスクはつきものです。
今回は、そのリスクを軽減する方法として「買い替える」というやり方を示しましたが、もう一つの視点として、現在所有している物件が、賃貸客に求められる魅力的な物件であるかどうか、また、現在の賃貸市場のニーズに合わせた室内設備や間取りなどを、改善していっているかという根本的な部分も重要となります。
この部分については、別の記事で改めて取り上げさせていただきます。