不動産を売却したら税金がかかる？

譲渡所得のしくみと節税のポイントをわかりやすく解説

マイホームや投資用不動産を売却したとき、利益が出た場合は「譲渡所得」として所得税・住民税が課税されます。ですが、知っておくだけで税金を大きく軽減できる特例も数多く存在します。
今回は、不動産売却時に押さえておきたい基本知識と節税のポイントをわかりやすくご紹介します。

1. 譲渡所得とは？基本の計算式

不動産売却で得た利益（＝譲渡所得）は、次のように計算されます

譲渡所得 = 譲渡価格 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除

• 取得費には、購入価格に加えて仲介手数料・登記費用・建物の減価償却費などが含まれます。
• 譲渡費用は、売却時にかかった仲介手数料や測量費、広告費など。
• この計算後の金額から、さらに「特別控除（後述）」が差し引かれます。

このようにして算出された譲渡所得に対し、分離課税で税率がかかります。

2. 所有期間で税率が変わる！短期 vs 長期

不動産の所有期間によって、税率が大きく変わります。

所有期間	所得税（+復興税）	住民税	合計税率
短期（5年以下）	30% + 0.63%	9%	約39.63%
長期（5年超）	15% + 0.315%	5%	約20.315%

※判定基準は「売却年の1月1日時点」。売却日ではないため、5年ギリギリの場合は要注意！

3. マイホーム売却の3つの特例

①3,000万円特別控除

居住用財産（マイホーム）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円が非課税に。

• 譲渡所得が3,000万円以下なら、税金ゼロになる可能性も。
• 夫婦で共有なら、最大6,000万円（各3,000万円）まで控除可。
• 適用には確定申告が必須です。

②10年超軽減税率の特例

マイホームを10年以上所有していれば、6,000万円までの譲渡所得に対して以下の軽減税率が適用されます

所得税10% + 住民税4% + 復興特別税0.21% → 合計14.21%

3,000万円控除と併用可能ですが、過去2年以内に同じ特例や住宅ローン控除を使っていると適用外になることがあります。

③買換え（交換）特例

マイホームを売却して新居を購入する場合、売却による譲渡益に対する課税を先送りできます。

• ただし、3,000万円控除や軽減税率とは併用不可。
• 将来的に再売却する時に税金がかかるため、長期的な資金計画が必要です。

4. 損失が出た場合の救済策

譲渡で赤字が出た場合でも、以下の制度で損失を活用できます。

• 損益通算：給与所得など他の所得と相殺できる
• 繰越控除：控除しきれない損失は、最長3年間繰り越し可能

※いずれも居住用財産が対象で、確定申告が必要です。

5. 相続や空き家売却にも特例が

近年の税制改正により、相続した空き家でも3,000万円特別控除が適用できるケースが増えています。

• 一定の条件を満たすと、被相続人が住んでいた空き家でも控除対象に。
• 相続不動産を売却する際は、特例の適用可否をよく確認しましょう。

6. 確定申告での注意点

• 特例を使うには確定申告が必須。申告漏れに注意。
• 不動産購入時の契約書・領収書など取得費の証明書類をしっかり保存すること。
• 書類がない場合、取得費は「譲渡価格の5％」として推定され、不利になる可能性も。

7. 実務的な節税のコツ

1. 売却タイミングの調整
   5年・10年の境目を意識し、長期譲渡にしてから売却することで大幅に税率が下がります。
2. 特例の併用で節税最大化
   「3,000万円控除＋10年超軽減税率」は、多くのマイホーム売却で最も有利な組み合わせ。
3. 買換え特例との比較検討
   今すぐ減税か？将来に繰延べか？ライフプランに応じた選択を。
4. 相続物件も積極活用
   譲渡特例や損益通算を活用できるケースも多く、専門家と一緒に判断すると安心です。

まとめ

不動産の売却では、「いつ売るか」「どの特例を使うか」「取得費をどう証明するか」が税負担を大きく左右します。
特にマイホームの売却では、3,000万円控除＋軽減税率の併用で、税金をほぼゼロにできることも。
制度は複雑ですが、早めにシミュレーションして計画的に動くことが節税のカギ。大切な資産を有利に活かすためにも、税理士など専門家のサポートを受けながら進めるのが安心です。