2026-07-17

マンション売却で手元に残るお金は？2026年の税金と優遇制度について

お子さまの成長に伴う住み替えや、在宅勤務の定着をきっかけに「いまの住まいを見直したい」と考える方は少なくありません。
都心部を中心に住宅価格の上昇が続くなか、ご自宅マンションの売却を現実的な選択肢として検討する方も増えています。
ただし、相場が好調なときほど、売却で得られた利益にかかる税金や、手続きの進め方を事前に整理しておくことが大切です。

ここでは、マンションの売却を検討されている方向けに、相場の動きから税の仕組み、手続きの流れまでを順を追ってご説明します。

都心相場の上昇が、売却検討を後押しする背景

子育てを見据えて、郊外の戸建てやより広い住戸への買い替えを考える動きが広がっています。都内にお住まいの方からは、「査定を依頼したら、購入時よりかなり高い金額が出た」という声も聞きます。
その理由は、中古マンション相場の上昇です。値上がりの中心は築年数の浅い物件で、その「値上がり分」を活かして、ライフステージに合った新居へ移る現役世代が増えているようです。
公益財団法人東日本不動産流通機構（レインズ）が公表する「首都圏不動産流通市場の動向（2025年）」によれば、東京都23区の中古マンション平均成約価格は前年比11.2％アップ（7,401万円）で、データ上でも価格の上昇傾向がうかがえます。
出典：不動産市場動向（統計）｜東日本レインズ（REINS）（https://www.reins.or.jp/library/2025.html）

この背景には、再び都市部へ人が集まる「都心回帰」の流れがあります。
テレワークが広がった時期には郊外への移住需要が高まりましたが、出社を前提とする働き方が戻るなかで、都市部への需要が集中しています。
建築資材や人件費の高騰による新築供給の抑制も、価格を押し上げる要因のひとつです。海外からの投資資金の流入も都心の地価を支える材料とされ、当面はこの傾向が続くとの見方も根強い状況です。

特別控除や買い替え特例で、税負担を抑える選択肢

相場が高い局面では、売却で利益が出たときの税金が気になる方も多いでしょう。
実際の税額は、優遇制度の活用によって大きく変わります。代表的なのが、自宅を売却した際の譲渡益が3,000万円以内であれば、特別控除により税負担が生じない仕組みです。
さらに所有期間が10年を超えるなどの条件を満たせば、特別控除を適用したあとの譲渡所得について、6,000万円までは約14.21％の軽減税率が使える場合があります。

所有期間10年超の自宅を売却し、より高額な住宅へ買い替えるときには、新居を将来売却するまで税金の支払いを先送りできる「買い替え特例」もあります。この特例は特別控除・軽減税率と同時には使えず、譲渡益が特別控除の枠を超える場合などに検討する選択肢となります。

適用期限は2025年末が予定されていましたが、最新の税制改正大綱で2年間の延長が決まりました。
相場上昇のなかでは該当するケースも珍しくありませんが、将来の税負担が増える可能性もあるため、どの制度を使うかは慎重に判断したいところです。

なお、優遇制度はそれぞれ条件が異なり、組み合わせ次第では想定外の負担が生じることもあるため、ご自身の状況に合わせて整理しておくことが大切です。
売却した年に住宅ローン控除を受けている場合、3,000万円特別控除との併用には制限があります。
住宅ローン控除は新居購入後に適用するケースが多いため、売却益の特別控除と組み合わせる際は、適用要件を事前に税理士へ確認すると安心です。

譲渡益にかかる税率と、見落としやすい「5年」の数え方

優遇制度の選択とあわせて、押さえておきたいのが譲渡益にかかる基本の税率です。
課税の対象になるのは、おおよそ「売却で得た収入から、購入にかかった費用（取得費）と、売却のために支払った費用（譲渡費用）を差し引いた利益」です。
譲渡費用には不動産会社へ支払う仲介手数料などが、取得費には購入代金などが含まれます。この利益に対する税率は、売却した年の1月1日を基準に、所有期間が5年以内なら約39.63％、5年を超えていれば約20.315％となります。
短期の売却は税率が大きく上がるため、高値がついているからといって急いで手放すだけでなく、税率が下がる5年超のタイミングも選択肢に入れておくと安心です。

注意したいのは、この「5年」が購入日から売却日までの実際の経過日数ではなく、売却した年の1月1日時点での所有年数で判断される点です。
たとえば2021年5月に購入した物件を2026年4月に売却した場合、暦のうえでは約5年に近い期間が経過していても、2026年1月1日時点では所有期間が4年とみなされ、短期譲渡所得として高い税率が適用されます。
売却時期は、こうした制度の細部まで確認したうえで決めることをおすすめします。

査定から契約まで——売却手続きの進め方

ご自宅の売却では、手続き全体の流れを把握しておくことも欠かせません。最初の一歩は、周辺の相場を調べることです。
不動産流通機構が運営する「レインズマーケットインフォメーション」では、間取り・面積・築年数・最寄り駅までの距離などの条件を入力すると、過去の成約事例を確認できます。
個別の取引内容は非公開ですが、ご自宅や近隣物件の成約価格を把握するうえでの目安になります。
マンションの場合は、ウェブ上で簡易に価格目安を確認できる「AIマンション査定」もおすすめです。

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売却を本格的に進める場合は、不動産仲介業者へ査定を依頼し、媒介契約（販売を任せる契約）を結びます。
媒介には「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。一般媒介は複数社へ依頼できますが、各社の活動が分散しやすいとも言われます。
一方、専任・専属専任は1社のみへの依頼となり、業者側の販売意欲が高まりやすい反面、複数社を競わせることはできません。物件の特性や売却の急ぎ具合に応じて、契約形態を選ぶことが重要です。

仲介業者は購入希望者を募集し、内覧の調整も行います。値下げを求められることも少なくないため、業者を通じて価格などを交渉し、条件に納得できれば売買契約を結びます。
売値を決める際は、手元に残る金額まで確認しておきたいところです。仲介手数料の上限は、原則として「取引価格×3％＋6万円」に消費税を加算した額となります。

価格が堅調ないまは、売却を進めやすい局面といえます。それでも大切なのは、売値そのものだけでなく、税負担や手数料を差し引いたあとに手元へ残る金額まで見通すことです。
所有期間の数え方や優遇制度の選び方、媒介契約の形態まで含めて早めに整理しておけば、後悔の少ない判断につながります。
ご自宅の売却や買い替えでお困りのことがございましたら、ウィル・ビーにお気軽にご相談ください。