住宅ローンの返済方法〜元利均等と元金均等の違い〜

この図は、「元利均等返済方式」と「元金均等返済方式」との返済イメージです。
元利均等返済方式では返済額を一定にするため当初は利息が返済額のほとんどを占めており、元金の返済がすすむにつれて利息が減っていくため、返済額のうちで元金が占める割合が増えていくのがわかります。 元金均等返済方式では元金が減ることで利息も減り、返済総額が徐々に減っていきます。
これだけだと具体的にどう違うのかがわかりづらいと思いますので、それぞれについて以下で例を挙げつつ説明をしていきます。

元利均等返済方式のポイントは、元金と利息を合計して「同じ額」を毎月支払っていくという点です。
この方式では、元金が大きい当初の返済では、返済額のうち利息が占める割合が高くなります。 変動金利を選択した場合にも返済額は一定ですから、返済途中で金利が上がった場合には返済額のほとんどを利息が占めることとなったり、返済額を超えて利息がつく場合もあります。 このとき返済額を超えた利息は未収利息（まだ支払いの時期になっていない利息）となり、繰り越されます。
なお、元利均等返済方式で変動金利を利用している場合には、5年間支払額が変わらない5年ルールや支払額があがっても上限は今までの支払額の125％を上限とする125％ルールが適用される金融機関もありますから、急激に支払額があがることを避けることができます。

向いている方

• 当初の返済額を低く抑えたい方
• 月々の返済額を一定にしたい方

例えば若い世代の方が住宅を購入する場合には、子どもが生まれて入学、進学などと重なりますから当初の出費を抑えたい方は多いです。
このような方には、元利均等返済方式が向いているといえます。

向いている方

• 総返済額を少なくしたい方
• 当初資金に余裕がある方
• 将来の支払額を安くしたい方

子どもの教育資金など家計支出のピークが過ぎてゆとりがある方に向いている支払い方法です。
年数がたてば返済額が減っていきますから、老後資金の確保が容易になります。

こちらの表は、二つの方式ではどのくらい返済額が違うのかを示しています。

＜借入条件＞
借入額     3,000万円
返済期間      35年
金利（全期間固定） 年２％