はじめての賃貸管理〜事業用賃貸借契約の特徴〜

事業用賃貸借契約の特徴

1.用途

事業用賃貸借契約を結ぶときは、借りる人がどのような用途で利用するかを必ず確認しましょう。口頭で確認するだけでなく、合意に達したら契約書に明記しましょう。用途を明確にするべき主な理由は以下の3つです。

賃料に係る消費税の有無

住居用の賃料には消費税がかかりません。しかし、事業用となると消費税が課税されるため、支払ってもらう金額が異なります。もし、住居用で契約したにもかかわらず、店舗や事務所として利用されていると、本来支払われるべき消費税が支払われていないことになります。

セキュリティリスク

もしマンションやアパートなどの集合住宅の一室を事業用として貸し出すのであれば、人の出入り頻度を確認しましょう。一般の住人がいるところに不特定多数の出入りがあると、不安に感じる入居者もいるでしょう。また、営業時間によっては深夜に出入りが多くなる可能性もあります。建物によっては1階のみを店舗利用とし、2階以上を居住用としていることもあります。

用途地域に違反する恐れがある

都市計画法には用途地域が定められており、店舗としての利用ができない地域があります。もし、その店舗利用ができない地域に該当しているのに用途を決めず契約をしてしまうと、入居者が知らずに事業用として利用してしまうおそれがあります。

2.契約期間

次に契約の期間について確認しましょう。
まず、大きく「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つに分かれます。

普通借家契約

契約期間の満了日がきても自動的に更新される契約です。また、契約期間を1年未満に設定すると、「期間の定めがない契約」として扱われます。

定期借家契約

定期借家契約は定められた期間の終了とともに、その契約も終了となります。しかし、貸主と借主が合意した場合は再契約することもできます。契約期間に関しては、オーナーの判断で定めることができます。数年後に取り壊しやリフォームなどが決まっている場合は、定期借家契約にしておくとよいでしょう。

3.原状回復

事業用として貸し出す際は、原状回復について契約時にしっかり取り決めておくことが重要になります。なぜなら、事業用物件の退去時の原状回復はトラブルになる可能性が大いにあるからです。
国土交通省が作成した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」は、住居用を考えて作成されていて、事業用に応用することは困難です。
したがって、造作物（入居者があとから取り付けたもの）が多くなりがちな店舗として貸し出す際は、事前の取り決めが非常に重要です。

例えば、原状回復について取り決めをしなかった場合のケースを考えてみましょう。
飲食店が原状回復をせずに退去した場合、問題点が多く発生します。

まとめ

事業用として貸し出す物件は、住居用と比べて価格も高く、日々の利用方法も物件に負荷がかかります。物件を貸し出すオーナーも、事業用として借りる入居者も、ともにリスクを背負っています。住居用の賃貸借契約より複雑な面が多いですが、契約締結前に入居から退去までを見越して、お互いが納得できる契約を締結しましょう。