住まい購入時に支払う不動産会社への報酬とは？

不動産を購入する時には、売買代金の他に登記費用などいろいろな費用が必要ですが、不動産会社に支払う仲介手数料も忘れてはならない大事な費用です。

片手仲介、両手仲介の説明

金額によって異なる仲介手数料の比率

3,000万円の売買価格とします。

①200万円×5％＝10万円
②200万円×4％＝8万円
③2,600万円×3％＝78万円
①+②+③＝96万円

このように少し面倒な計算になります。

実は報酬額を求めるためには別に簡易な方法もあります。 （売買価格 × 3% + 6万円）で計算する方法です。
簡易な計算式では400万円以下の報酬も3%で計算していますから200万円以下の部分の2%分と200超400万円以下の部分の1%分を足して調整しているのです。

①200万円×2％＝4万円
②200万円×1％＝2万円
①+②＝6万円になりましたね。

ただし、400万円以下の部分は+6万円の調整ができませんから400万円以下の売買価格であれば簡易な計算方法は利用できません。

400万円以下の売買価格の場合には、この規定の通りに報酬額を計算することが原則ですが、2018年1月1日から売主から上限18万円の手数料を受け取ることができるように改正されました。報酬額が引き上げられた経緯は地方の空き家が増えたことによります。
地方の土地や家屋の売買価格が低廉なことがあり、不動産会社に利益がでなければ、どこの会社も仲介をしなくなるおそれがあるからです。
不動産会社は依頼を受けた物件を売却するために、物件の調査のために現地に出張しますし、法務局や役場に出向いて必要な調査を行いますが、調査には経費と人件費がかかります。
そのため、国土交通省は空き家対策の一環として、400万円以下の売買価格の物件の仲介では、売主が説明を受けて了解をした場合には、18万円（+消費税）を上限として請求できることとしました。
18万円という金額は調査費込みの金額ですから、調査費等を別に請求すると違反になります。また、この最大18万円という手数料は売主にのみ請求できるもので、買主には通常の比率で計算した額が限度になります。

仲介手数料はいつ支払うの？

不動産会社が請求できる仲介手数料は売買が無事に完了したことの成功報酬ですから、不動産会社に相談したり査定を依頼したりすることで手数料を請求されることはありません。
また、売却のために不動産会社が行う宣伝活動や広告費用は仲介手数料に含まれていると考えられていますから、特別な活動を頼んでいない限りは報酬規程が上限となり、それ以上に請求をされることはありません。
仲介手数料の値引きを不動産会社にお願いする場合に、両手仲介であれば売主と買主の両方から手数料を得ますから片手仲介と比べると期待がもてます。
ただし、いざ支払いの段階で値引き交渉をするのはフェアではありませんから、売却の相談をするときや購入物件の相談をするときに、こちらの事情を率直に打ち明けて相談をするようにしてください。

仲介手数料が必要な場合と不要な場合

以上のように仲介手数料は上限規定であり、この規定を超える手数料は請求できないのですが、規定額以上に請求できる例外が2つあり、また仲介手数料を支払う必要がない場合もあります。

規定の手数料以外を請求する場合

次のような場合は、規定の報酬に加えて相当額が請求されます。

1. 売主や買主からの依頼によって通常想定されていない活動をしたとき
2. 低廉な売買価格のとき

1.売主や買主からの依頼によって通常想定されていない活動をしたとき

• 売主や買主の希望で、遠くに住んでいる購入希望者や物件所有者と売買契約の交渉をするために出張する場合の交通費
• 売主の特別な希望によって通常行わない宣伝広告活動、例えばテレビコマーシャルや雑誌・新聞に特別に広告をするような場合の費用

これらは不動産会社が仲介をするための通常業務とは言えませんから、費用全額を請求されることがあります。
ただし、事前に不動産会社は依頼する方に説明をして、了解を得た場合に限って請求できるものとされています。

2.低廉な売買価格のとき

こちらは先に説明をした売買価格が400万円以下の場合の報酬額の特例です。
18万円+消費税に必要経費も合わせて請求できることになっていますが、媒介契約を締結する時に、不動産会社から根拠となる費用の明細について説明を受けて納得してから承諾をしましょう。

仲介手数料が無料になる場合

売主の不動産会社から直接購入する場合や不動産会社が直接買い取るような場合は、仲介ではありませんから、仲介手数料は発生しません。