分譲マンションの管理組合調査の重要ポイントは?

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分譲マンションは自分で十分に納得して購入したいものですよね。どんなマンションなのか詳しく知るために調査を行う場合も多いでしょう。 しかし、どの点に注目して調査を行えばいいのかわからないという人も多いのではないでしょうか。
ここでは、購入する前に確認しておきたい分譲マンションの管理組合調査についてご紹介します。

分譲マンションの管理組合調査について

分譲マンションでは、マンションの維持・管理を目的とした管理組合の設立が区分所有法で義務づけられています。管理組合によって作成された重要事項調査報告書や長期修繕計画書などの資料をもとに調査を進めていくのが管理組合調査です。

ここでは、調査を行う際にチェックしておきたい重要ポイントをご紹介します。

重要事項調査報告書の確認

マンションを購入する前に重要事項調査報告書の内容を確認しましょう。 重要事項調査報告書とはマンションの管理や修繕に関する情報が細かく記載されている書類です。 建物自体には問題がなくても、この書類によって修繕積立金の滞納額など目に見えないようなマンション全体の問題が分かることもあります。

重要事項調査報告書には、以下のような内容が記載されています。

  • 管理会社・管理体制
  • 管理組合の運営について
  • 共用部分について(駐輪場やインターネット設備など)
  • 管理費、修繕積立金の滞納状況
  • 管理費、修繕積立金の今後の計画
  • 修繕工事の履歴・今後の予定
  • 専有部分の制限について
  • アスベスト使用調査結果
  • 耐震診断
分譲マンションの管理組合調査について

重要事項説明書でも同じような内容を確認できますが、重要事項説明書は購入を申し込んだ後、契約を結ぶ前に渡される書類です。重要事項調査報告書であれば購入を検討している段階でも確認でき、意思決定の参考にもなります。

管理委託をしているマンションであれば、その管理会社に依頼すれば有料で取得できます。自主管理しているマンションの場合は、管理組合の理事長に依頼して作成してもらいましょう。

長期修繕計画

長期修繕計画とは、今後25〜30年間のマンションの修繕計画や費用をまとめた計画表のことです。

マンションには、エレベーターや階段、エントランスなどの共有部分が存在しています。 その共有部分は管理組合が維持・修繕していくことになりますが、修繕工事は長期間に渡るうえに多額の費用がかかります。 そのため、あらかじめ長期的な計画を立てたうえで資金を積み立てておくことが必要です。

管理会社に重要事項調査報告書を依頼するときは、長期修繕計画書も一緒に取得しておくとよいでしょう。修繕計画はマンション購入の際の、大切な判断材料になります。

長期修繕計画

管理人にヒアリング

分譲マンションの現地調査において、管理人とのコミュニケーションは特に重要です。 管理人は住人感のトラブルなど重要事項調査報告書には載っていないようなマンション内の問題を把握している可能性があり、それを聞き出せればマンション購入の大きな判断材料になります。

さらに管理人はマンションの管理会社とも日常的に連絡を取っていることも多いので、実際住んでからもトラブルが起きた際などに頼りになる存在です。

管理人にヒアリング

耐震診断などの調査の有無

購入予定の分譲マンションで耐震診断などの調査が行われているかどうかも確認すべきポイントです。耐震診断とは、建物の耐震性を図面や現地などで調査して数値化する診断のことをいいます。診断結果によっては補強工事が必要になることもあります。

建物の耐震性は1981年5月31日以前に建築確認申請を通過した旧耐震と1981年6月1日以降に建築確認申請を通過した新耐震に分けられますが、年数が経過している中古マンションは旧耐震基準で建てられている場合が多いです。

旧耐震は震度5程度の地震で倒壊しないことが基準になっています。旧耐震基準のマンションを購入する場合は、耐震診断の結果や耐震改修の実施の有無についても確認しておきましょう。

管理規約

管理規約とは、住んでいる人全員が守らなければいけないマンション内のルールのことです。 共有部分の範囲や持ち分の割合、使用に関する規則、管理組合の運営や会計についてなどが定められているので、マンションを購入する前に内容を把握しておきましょう。

また管理規約とあわせて、使用細則というマンションの使用に関しての細かいルールも定められています。 具体的にはペットの飼育や楽器の演奏、民泊利用や専用部分のリフォーム工事などについてです。実際に生活するうえで重要なことばかりなので、自分が理想とするライフスタイルに合っているかの確認が必要になります。

まとめ

分譲マンションの管理組合調査の際には、管理会社から重要事項調査報告書や長期修繕計画書を取り寄せて内容を確認しましょう。 また、マンションの管理人から直接話を聞くことで書面上ではわからない情報を知ることもできます。