住み続けながら資金化する「リースバック」とは？

リースバックとは、自宅を売って同じ家を借りなおす仕組み

まず、不動産会社やファイナンス会社などの事業者に自宅を売却します。続いて、その事業者を貸主として賃貸借契約を結びます。名義は相手に移りますが、暮らす場所は変わりません。契約によっては、将来もう一度自分のものにできる取り決め（買い戻し特約）が付く場合もあります。

先に決めておきたいのは、何のために行うのかです。老後の生活費なのか、住宅ローンの完済なのか、相続の準備なのか。目的が曖昧なまま話が進むと、提示された条件が良いのか悪いのか、比べる物差しがないまま署名することになります。

不動産担保ローンとの違いは、名義が移るかどうか

自宅を使って資金をつくる方法には、不動産担保ローン（自宅などを担保に融資を受ける借入）もあります。住み続けられる点は同じですが、決定的に違うのが所有権です。リースバックでは名義が事業者へ移ります。担保ローンは担保に入れるだけなので、名義はご自身のままです。

お金の向きも逆になります。リースバックは売却代金を受け取り、その後は家賃を払い続けます。担保ローンは融資を受け、元金と利息を返していきます。資産を手放して支払いを始めるのか、資産を残したまま返済するのか。この違いが、その後の暮らし方を大きく分けます。

相談が増える場面と、リースバックの3つの利点

実際に検討されることが多いのは、次のような場合です。

とくに住み替えでは、次の住まいが決まるまで今の部屋にいられるため、仮住まいの家賃と二度の引越しを避けられます。目的が「一時的なつなぎ」であるほど、この仕組みの良さが生きます。反対に、期限を決めずに住み続ける前提で使うと、家賃の負担だけが長く残りやすくなります。

リースバックの３つのメリット

引き受けることになる、3つの負担

1. 売却価格は、市場の相場より下がりやすい

事業者は、買い取ったあとの家賃収入と、将来売るときの金額まで見込んで価格を決めます。判断の軸になるのは利回り（投じた資金に対して得られる収益の割合）です。そのため提示額は市場価格より低くなる傾向があります。

ここで誤解しやすい点があります。売却価格は高ければ高いほど得、とは限りません。価格が上がれば、事業者はその分の利回りを確保しようとするため、家賃も連動して高くなることがあります。売却額と家賃は、切り離さずセットで見る数字だと考えてください。

3. 長く住めないパターンがある

もう一つの普段が、契約の形です。リースバックの賃貸借契約は、期間が決まっている定期借家契約で結ばれることがほとんどです。期間が来たときに双方が合意すれば再び契約できますが、合意に至らなければ退去することになります。
長く住み続けたい場合は、期間を長めに設定してもらうか、更新を前提にできる普通借家契約を求めて交渉してください。

契約前の確認と、売らずに資金をつくる方法

条件が適正かどうかは、一社の説明だけでは判断できません。周辺の相場と、他社の見積もりを並べて初めて見えてきます。
ファイナンシャルプランナーなど、その取引の当事者ではない人に目を通してもらうのも有効です。条件を見直し、数字を計算し直す時間を必ずとりましょう。

リバースモーゲージ、不動産担保ローンという選択

自宅を売らずに資金をつくる道もあります。リバースモーゲージ（自宅を担保に借り、契約中の支払いは利息が中心で、亡くなった際に自宅を処分して返す仕組み）は、名義を残したまま資金を得られます。最終的な売却を前提とするため、シニア層に向いた制度です。

不動産担保ローンは、元金と利息を毎月返していく代わりに、返し終われば自宅が資産として手元に残ります。家族に住まいを残したい方に向く選択です。返済が滞れば担保に入れた不動産を手放すことになる点は、どちらの方法も変わりません。借りられる金額は物件の評価によって決まるため、必要な資金に届くかどうかを先に確かめてください。

検討の際は、ぜひ弊社にご相談ください

リースバックは、使いどころが合えば心強い手段です。合わないまま進めると、住まいと資金の両方を細らせてしまいます。分かれ目になるのは、契約の前にどれだけ数字と条項をそろえられたかです。
自宅マンションの売却でリースバックの提案を受けている方は、通常の仲介売却との比較も含めて、ウィル・ビーまでお気軽にご相談ください。